Boom i apartamenteve në Tiranë, si po shiten “cash” dhe nga burojnë paratë

Pas disa vitesh ngërç në tregun e apartamenteve në kryeqytet rezulton se ai është gjallëruar ndjeshëm muajt e fundit, teksa shtimi i kërkesës dhe ndikimi i dyfishimit së taksës së ndërtimit në infrastrukturë, shoqëruar me përmirësimin e urbanizimit, po rrisin me shpejtësi çmimet.

“Monitor” kreu një vëzhgim në disa zona kryesore ku po ndërtohet në Tiranë, në këndvështrimin e një individi të interesuar për të blerë një apartament me kredi, ose me para në dorë.

Në pjesën më të madhe të pallateve në zona të preferuara, kanë mbetur pak apartamente të lira, ndërsa ndërtuesit nuk ngurrojnë t’u thonë blerësve potencialë që shitjet janë shtuar së fundmi, edhe me cash – dhe nuk është aspak problem të gjenden shtigjet për të justifikuar paratë, përmes pagesave me këste.

Në qendër vështirë se gjen apartamente të vogla ose mesatare, çka i bën ato të paarritshme për individët me të ardhura nga pagat. Por këta të fundit kanë gjithsesi alternativën e periferisë, që mbetet ndër më të lirat në rajon.

Blloku, Diga, TVSH për klientët elitarë, dominojnë shitjet cash

… Zona e parë e kërkimit ishte pranë digës së liqenit artificial, ku shoqëria Nderpro sh.p.k kishte objektin e saj drejt përfundimit. Çmimi për metër katror i apartamenteve për banim ishte 1800 euro. Dikur, apartamentet në atë zonë tregtoheshin rreth 1200-1300 euro për njësi matëse.

Ndërtimi i rrugës së re, së fundmi, i ka dhënë një tjetër dimension kësaj zone, duke e bërë atë mjaft të preferuar. Megjithatë, pavarësisht rritjes së çmimit, numri i apartamenteve të lira për shitje ishte i vogël. Kishte shumë pak variante zgjedhje, asnjë apartament i orientuar nga perëndimi nuk kishte ngelur pa shitur, ndërkohë që objekti ende nuk kishte përfunduar.

Menaxheri i kompanisë ndërtuese, Andi, pasi tregoi mundësitë e lira për zgjedhje, pohoi se përgjithësisht apartamentet ishin blerë me shumën e plotë të parapaguar dhe siguron se fqinjët e ardhshëm do të ishin njerëz me nivel të lartë.

Pasi iu tha se blerja e apartamentit mund të bëhej vetëm me ndihmën e kredisë, interesi i tij ndaj klientit ra. Shanset e një individi me të ardhura mesatare për të marrë një kredi, për një shtëpi me vlerë mbi 200 mijë euro, janë thuajse zero, teksa banka përgjithësisht nuk jep më shumë se 50 mijë euro kredi.

Duke u afruar më pranë zonës së ish-Bllokut, menaxherëve të shitjeve iu tha se kërkohej të blihej një hyrje me para në dorë. Pranë stadiumit ‘Dinamo’, Ferar sh.p.k. ishte në përfundim të ndërtimit të objektit. Nga 1700 euro/m2 në fillimet e ndërtimit, çmimi për një metër katror kishte kapur nivelin e 2000 eurove. Përsëri, edhe në këtë objekt, menaxherja e shitjeve, Visa, siguroi se klientela ishte e mirë, ndërsa apartamentet e lira për shitje ishin të pakta në numër.

Zona e dytë e kërkimit, te Kopshti Zoologjik, pranë Ambasadës Amerikane, ish-Parku i Autobusëve, te Selvia dhe te zona e Shkollës së Kuqe, çmimet e apartamenteve variojnë nga 1100 në 1500 euro për m2 dhe sipas aktorëve të tregut, çmimet në këto zona janë rritur me 100 deri në 200 euro për m2, krahasuar me pak vite më parë.

Zona e tretë, ku përfshihet Komuna e Parisit, Porcelani, Liqeni i Thatë, Shkolla e Bashkuar, Kinostudio dhe Kombinati, çmimet e apartamenteve variojnë nga 700 deri në 1000 euro për m2.

Pjesa më e madhe e apartamenteve në ndërtim ishin të shitura. Në zonën e Liqenit të Thatë, ndërtuesi tha se vetëm dy apartamente kishte të lira për shitje, ndërsa pak më poshtë, në zonën e Kopshtit Zoologjik, të gjitha apartamentet ishin shitur. Në varësi të pamjes së apartamentit, orientuar nga liqeni artificial i parkut të Tiranës ose jo, çmimet luhateshin nga 1200 në 1800 euro.

Komuna e Parisit është një nga lagjet e reja më të populluara të Tiranës. Në kompleksin e dytë të pallateve Kika, çmimi për metër katror është 950 euro, i diskutueshëm nëse paguhej 60% e shumës. Sokoli, administrator i kompanisë ndërtuese, tha se kërkesën për apartament e shikon në rritje dhe në kompleksin që kërkonte rreth gjashtë muaj që të finalizohej kishte shumë pak hyrje banimi të lira për shitje. Gjithashtu, ai shtoi se nuk është rritur vetëm kërkesa për shtëpi, por dhe kërkesa për të pasur shtëpi me cilësi.

Po në atë zonë, pritej që të fillonin ndërtimet e kompleksit të tretë të banimit Kika, mirëpo administratori rrëfeu se ende nuk kanë vendosur se me çfarë çmimi do të dilnin në treg, por ai do të reflektonte taksën e rritur dhe kërkesën e lartë. Psh, vetëm taksa e infrastrukturës, nga 15 euro/m2 shkonte në 75 euro/m2.

Zona më e shtrenjtë. Zonat më elitare të Tiranës, si ajo pranë Radio Televizionit Shqiptar, janë të cilësuara në përditshmëri si të paprekshme dhe çmimi i apartamenteve në atë zonë kap vlerën 3000 euro për m2. Aktualisht në atë zonë është vetëm një objekt në ndërtim nga firma ndërtuese “Ana sh.a.”

Dihet se vlera e apartamenteve në qendër të kryeqytetit vështirë se bie dhe për ata që nuk kanë mundësi të blejnë një shtëpi me çmim 2000 euro/m2, pavarësisht dëshirës për “fqinjësi të zgjedhur”, ekziston dhe një mundësi e dytë, periferia.

Në periferinë e Tiranës, mund të gjesh apartamente me 400-500 euro për metër katror, ku krahasuar me rajonin, çmimet janë më të lira. Ndërtuesit pohojnë se shkak për këtë është infrastruktura e keqe, teksa pallatet janë ndërtuar pa plan, nuk ka hapësira (lulishte apo ambiente të përbashkëta), rrugët janë të ngushta dhe madje në disa zona ato furnizohen me ujë pusi.

Nga Blloku deri në lagjet periferike të Yzberishtit apo në zonën e Freskut, diferenca në çmim shkon nga 500 deri në 1500 euro me zonat e qendrës. Sipas menaxherit të shitjeve të një prej firmave të ndërtimit me projekte në qendër të qytetit, në këtë zonë, në përgjithësi janë përqendruar individë me të ardhura të larta mujore, ndërsa në periferi, individët me të ardhura të kufizuara.

Kërkesa e lartë, çmimet rriten më shumë se taksa

Dyfishimi nga 4 në 8% i taksës së infrastrukturës, por edhe ndryshimi i bazës së llogaritjes nga kosto në çmimin e shitjes pritet të reflektohet në çmimet e apartamenteve, sipas ndërtuesve. P.sh., një ndërtues, që shet apartamente me 900 euro/m² dhe ka kosto ndërtimi prej 500 euro/m², më parë paguante taksë infrastrukture 20 euro/m² (500 euro/m20.04), ndërsa tani do të duhet të paguajë 72 euro/m² (900 euro/m20.08), apo 3.6 herë më shumë. Nga periferia në qendër, çmimet pritet të rriten me 50 deri në 120 euro për metër katror.

Për shkak të bllokimit të lejeve të ndërtimit në 2016-n, kjo taksë pritet të japë efektin në 2017-n. Ndonëse kjo duhet të ketë efekt vetëm te ndërtimet e reja, ndërtuesit paralajmërojnë se do të reflektohet në të gjithë tregun, ndonëse jo me të njëjtat ritme.

Marrja e një takse kaq të lartë normalisht do t’i lejojë Bashkisë së Tiranës që të mund të investojë më shumë në urbanizimin e blloqeve të banesave. Ky është një element i rëndësishëm për përmirësimin e mjedisit urban dhe për rritjen e kërkesës për këto apartamente, si rrjedhim, edhe për çmimet. Ndërtuesit janë shprehur pozitivë, pavarësisht shtimit të taksës, pasi ajo do të mundësojë përmirësimin e infrastrukturës dhe do t’i japë më shumë vlerë banesave.

Por, çmimet në qendër rezultojnë të jenë rritur muajt e fundit edhe me 200-300 euro për metër katror, dyfishin e efektit të taksës së infrastrukturës. Sipas Armand Shkëmbit, menaxher i pasurive të paluajtshme në Century 21, ndërtuesit po përdorin si justifikim ndryshimin e aplikimit të taksës së infrastrukturës dhe se rritja, më shumë se sa taksa e vendosur, reflekton një marrëveshje të fshehtë midis ndërtuesve dhe është ende herët për të thënë se 2017-a do të karakterizohet nga një bum kërkese.

Në përgjithësi, tregu përbëhet nga kërkesa dhe oferta dhe çmimi është i përcaktuar nga pikëprerja e tyre, rrjedhimisht rritja e çmimit është tregues se kërkesa është rritur. Këtë fakt, Arben Dervishi, kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve, e argumentoi me mungesën e lejeve të ndërtimit në qendër që nga 2007-a. Megjithatë, rritja e lartë e kërkesave do të jetë vetëm në qendër, ndërsa në periferi, rritja e kërkesës parashikohet se do të jetë më e lehtë, tha zoti Dervishi.

Rol në rritjen e çmimit të apartamenteve, përpos rritjes së kërkesës, ka pasur dhe përmirësimi i infrastrukturës, si dhe rregullimi i urbanistikës në kryeqytet. P.sh., ndërtimet në zonën e kompleksit Dinamo, përpara rregullimit të Rrugës së Kosovarëve, janë tregtuar me çmim fillestar 1100 deri në 1300 euro për m². Sot çmimi për m² në atë zonë luhatet në vlerën 1700-1800 euro.

Jo zyrtarisht, të gjithë aktorët e tregut, ndërtues dhe agjentë të pasurive të paluajtshme, tregojnë se paratë e gjeneruara nga aktivitetet e jashtëligjshme po investohen në pasuri të paluajtshme.

Nëse u thua menaxherëve të shitjeve se do të blesh një shtëpi me para në dorë, ata tregohen të gatshëm të të “ndihmojnë”. Madje menaxheri i shitjeve të një prej shoqërive të ndërtimit tha se shumica e blerjeve të apartamenteve ishin bërë me pagesë të plotë.

Skema e zakonshme dhe e përhapur më gjerësisht ishte deklarimi i blerjes së apartamentit me çmimet e referencës, apo çmim fiskal, ku në zona të caktuara ishte deri në 1000 euro më pak se çmimi i tregut, ndërsa pjesën tjetër të shumës në dorë. Pra, në rast se unë blej një apartament me vlerë reale 200 mijë euro dhe paguaj me bankë 100 mijë euro, të cilat i deklaroj për efekt taksash, 100 mijë të tjera ia jap firmës së ndërtimit në dorë. Pas disa vitesh, apartamentin e blerë nën vlerën e tregut e rivlerësoj.

Duke qenë se bëhej fjalë për shuma të pajustifikuara në formën e kursimeve, një tjetër ndërtues ofron mundësinë e derdhjeve periodike fiktive të shumave që nuk e kalonin vlerën e 1 milion lekëve (që është kufiri nga ku fillon e bën deklarimin e burimit të të ardhurave).

Jo zyrtarisht, të gjithë aktorët e tregut, ndërtues dhe agjentë të pasurive të paluajtshme, tregojnë se paratë e gjeneruara nga aktivitetet e jashtëligjshme po investohen në pasuri të paluajtshme.

Apartamenti në qendër, investim afatgjatë

Qendra, jo vetëm ajo e Tiranës, por kudo në kryeqytetet e botës, ka çmime gjithmonë në rritje për banesat në krahasim me periferinë. Pavarësisht çmimit më të lartë, krahasuar me periferinë, standardet dhe cilësia në ndërtim janë gjithashtu më të larta.

Ing. Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, tha se në përgjithësi, blerjet e apartamenteve në qendër të Tiranës, apo në këto zona të ashtuquajtura elitare, bëhen kryesisht me qëllim investimi, që pas blerjes t’i japin me qira.

Sipas znj. Jahja, objekte të veçanta, tregtimi i të cilave shkon deri në 3000 mijë euro/m², nuk mund të jetë tregues real i tregut të apartamenteve në Tiranë. Ajo liston disa prej arsyeve kryesore që kanë reflektuar rritjen. Së pari, prej katër vitesh, nuk ka pasur ndërtime në zonën e qendrës dhe kërkesa e shtuar për apartamente në qendër është pasqyruar në çmim. Së dyti, ka ndryshuar cilësia e ndërtimeve. Gjithashtu, ka pasur dhe rritje të çmimit të truallit për ndërtim. Tregues tjetër i rritjes së kërkesës për apartament ka qenë dhe rritja ekonomike, ka shtuar ing. Xheni Jahja.

Ndërsa ndryshimin e çmimeve, nga fillimi i objektit deri në përfundim, ing. Jahja e argumentoi me faktin se ndërtuesit historikisht për të tërhequr likuiditet në fillim të projektit dalin me çmime më të ulëta, kur projekti vjen drejt fundit dhe kërkesa është më e lartë rritet çmimin.

Edhe Dritan Caka nga DevInf, tha se një mënyrë e mirë investimi për shtresat e mesme, është blerja e një apartamenti në zonën e Liqenit, ku çmimi mesatar është rreth 700 euro dhe më pas shfrytëzimi për dhënie me qira. Me rregullimet në infrastrukturë, pritet që vlera e asaj zone të rritet dhe rrjedhimisht dhe qiratë.

Individët që ushtrojnë profesione të lira, të tilla si dentistët, avokatët etj., po investojnë në blerjen e shtëpive të dyta me qëllim dhënien e tyre me qira, tha zoti Caka.

Megjithatë të spekulosh në tregun e apartamenteve, të blesh lirë për të rishitur më shtrenjtë, është thikë me dy presa, sidomos në periferi. Sipas kryetarit të Shoqatës së Ndërtuesve, pati një lloj trendi nga ana e ndërtuesve për të ndërtuar në periferi të Tiranës, në zonën e Kasharit, Farkës, apo Dajt. Ndërtimet e kryera në këto zona në përgjithësi kanë qenë pa cilësi dhe jo me standardet e kërkuara, rrjedhimisht kjo ka sjellë dhe stok të apartamenteve në periferi.

Tirana është një qytet që ndër vite ka njohur zgjerim të vazhdueshëm. Ajo çka njihej periferi në fillim të viteve 90’, në dimensionet e sotme të kryeqytetit mund të cilësohet si qendër. Ndryshimet demografike të vazhdueshme janë nxitëse të këtij transformimi. Duke qenë se Tirana është jo vetëm qendra ekonomike e vendit, por edhe universitare, do të tërheqë gjithmonë banorë të rinj.

Me shpresën për punësim apo shkollim, lëvizjet migratore kanë bërë që qyteti të disafishohet në tri dekada. Sipas të dhënave të publikuara të INSTAT-it, lëvizjet migratore me destinacion kryeqytetin, zinin mbi 50% të totalit të lëvizjeve, të cilat ishin nga Durrësi, Dibra, Fieri, Lezha, Korça dhe Kukësi. Ndërsa lëvizjet migratore nga Qarku i Beratit, Gjirokastrës dhe Shkodrës përbënin 40%.

Dritan Caka nga DevInf, tha se një arsye tjetër e rritjes së kërkesës është numri i shtuar i çifteve të reja që po kërkojnë të blejnë një shtëpi dhe i familjeve që janë shtuar në numër dhe po kërkojnë zgjerim.

Në rrethe, kërkesa pritet e ulët

Megjithatë, rritja e kërkesës do të jetë vetëm në zonën Tiranë-Durrës. Në rrethe, kërkesa pritet të ulet. Pjesa më e madhe e apartamenteve ka ngelur stok, ndërsa për vitin në vijim nuk pritet të ketë ndërtime.

Sektori i ndërtimit në qytetin e Durrësit, sipas sekretarit të Shoqatës së Ndërtuesve, Arben Dervishi, ka mbetur në stanjacion, sidomos zona e plazhit, ku ndërtimet janë bërë pa kriter.

Rritje të kërkesës për apartamente ka përgjatë bregdetit të Jugut, ku sipas zotit Dervishi po ndërtohet më mirë dhe bregdeti është më i bukur.