Faktorët që po nxisin rritjen e çmimeve të pronave në Evropën Lindore dhe Juglindore

Nga: Velimir Sonje

Rritja e shpejtë e çmimeve të pasurive të paluajtshme në lindje dhe në jug të vijës Trieste–Szczecin i ka favorizuar pronarët ekzistues të banesave, por jo blerësit e mundshëm, veçanërisht të rinjtë.

Sipas Eurostat-it, në tremujorin e parë të vitit 2026, çmimet e pronave në Bullgari, Sllovaki dhe Kroaci u rritën me 14 për qind krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2025. Në një perspektivë më afatgjatë, prej tre dhe dhjetë vitesh, tabloja ndryshon nga një vend në tjetrin.

Në përgjithësi, vlera e pasurive të paluajtshme rezidenciale është rritur me ritme të shpejta. Hungaria kryeson renditjen për rritjen kumulative të çmimeve gjatë dhjetë viteve të fundit, e ndjekur nga Bullgaria, Çekia dhe Kroacia.

Megjithatë, Eurostat-i nuk ofron të dhëna të krahasueshme për vendet në juglindje të Kroacisë, por Bosnja dhe Hercegovina, Serbia, Mali i Zi dhe vende të tjera kanë ndjekur një prirje të ngjashme. Sipas Agjencisë së Statistikave të Bosnjë dhe Hercegovinës, çmimet e banesave u rritën me 20.4 për qind në tremujorin e parë të vitit 2026 krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Së fundmi, Nussubpekova raportoi gjithashtu një rritje dyshifrore të çmimeve në Serbi.

Por, kur i shqyrton më nga afër këto shifra, historia bëhet disi më e ndërlikuar.

Veçantia e tregut rumun të pronave: gjithçka lidhet me normat e interesit

Rumania përbën një përjashtim, pasi gjatë dhjetë viteve të fundit çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me rreth 68 për qind, një ritëm pranë mesatares së Bashkimit Evropian. Kjo duket paradoksale. Përpara krizës ekonomike të viteve 2025–2026, Rumania regjistroi rritjen më të lartë të Prodhimit të Brendshëm Bruto (PBB) në rajon. Në kushte normale, do të pritej që kërkesa e nxitur nga rritja ekonomike t’i shtynte çmimet e pronave në nivele relativisht më të larta se në vendet e tjera, dhe jo të ndodhte e kundërta.

Shpjegimi i këtij paradoksi qëndron te normat e interesit: Rumania kishte normat më të larta të interesit në rajon. Normat e larta të interesit priren të frenojnë rritjen e çmimeve të aktiveve. Prandaj, rasti i Rumanisë ilustron një kompromis klasik. Në pamje të parë, rritja më e ngadaltë e çmimeve është në favor të blerësve potencialë, veçanërisht të të rinjve që duhet të marrin kredi për të blerë një shtëpi ose apartament. Por, nga ana tjetër, pikërisht normat e larta të interesit që frenojnë rritjen e çmimeve i bëjnë kreditë për blerjen e banesave më pak të përballueshme.

Atëherë, cili është efekti neto i një rritjeje më të ulët të çmimeve të pronave në një mjedis me norma më të larta interesi mbi përballueshmërinë e strehimit?

Pasuritë e paluajtshme nuk varen vetëm nga normat e interesit dhe çmimet

Megjithatë, kjo pyetje mbetet ende e paplotë, sepse të ardhurat e familjeve janë gjithashtu një faktor i rëndësishëm. Nuk i ndjek të gjithë treguesit për të gjitha vendet, por në një raport të rregullt tremujor që kompania ime e konsulencës, Arhivanalitika, përgatit së bashku me Unicredit – Zagrebačka banka, i cili mbulon tregun kroat, ne ndjekim indeksin e detajuar të përballueshmërisë së banesave (kro. Indeks priuštivosti nekretnina, IPN). IPN kombinon të dhënat mbi të ardhurat personale, çmimet e pasurive të paluajtshme dhe kushtet e financimit, duke përdorur një metodologji rigoroze. Ai nxjerr në pah dy përfundime kryesore.

Përballueshmëria e banesave përmirësohet në periudha shumë afatgjata. Aktualisht, IPN është rreth 30 për qind më i lartë se në vitin 2002 dhe afërsisht 50 për qind më i lartë se në vitin 2008, kur Kriza e Madhe Financiare goditi tregun e pasurive të paluajtshme. Nëse e interpretojmë IPN-në si një tregues paraprijës, fakti që përballueshmëria reale është 50 për qind më e mirë se në vitin 2008 hedh poshtë pretendimet se tregu i banesave ndodhet në një flluskë që pritet të shpërthejë.

Indeksi i përballueshmërisë së banesave arriti një nivel rekord historik në periudhën 2017–2021, përpara rritjes së fundit të çmimeve, ndërsa normat e interesit të Bankës Qendrore Evropiane dhe normat e kredive bankare për blerjen e pronave u rritën gjatë viteve 2022–2023. Pas korrigjimit në rënie të IPN-së në vitet 2022–2023, përballueshmëria nisi të përmirësohej pas vitit 2024, por me një ndryshim të rëndësishëm strukturor: ajo vazhdoi të përmirësohej për banesat e reja, ndërsa për banesat ekzistuese në përgjithësi mbeti e pandryshuar.

Ky përfundim ngre pyetjen kryesore: përse nuk po krijohet një ofertë shtesë e banesave të reja për të frenuar rritjen e çmimeve përmes shtimit të ndërtimit të shtëpive dhe apartamenteve të reja? Do të pritej që kjo të ndodhte në një shkallë më të gjerë, duke pasur parasysh përfitueshmërinë e lartë të zhvillimit të pasurive të paluajtshme dhe sektorit të ndërtimit në të gjithë rajonin.

Kroacia si shembull i një problemi më të gjerë: mungesë oferte

Me një përjashtim të dukshëm gjatë periudhës së shkurtër 2022–2024, kur Banka Qendrore Evropiane rriti normat e interesit për të luftuar inflacionin, dhe duke lënë mënjanë rastin e veçantë të Rumanisë, kostoja e kapitalit ka rënë në afat të gjatë në rajon. Kjo është veçanërisht e dukshme në Kroaci, e cila iu bashkua Eurozonës në vitin 2023. Të ardhurat reale janë rritur më shpejt se mesatarja e Bashkimit Evropian, pasi Kroacia ka regjistruar një nga pesë normat më të larta të rritjes së PBB-së reale në BE që prej vitit 2021 (së bashku me Qipron, Maltën, Irlandën dhe Poloninë). Ky mjedis ka qenë i favorshëm për zhvillimin e sektorit të ri të pasurive të paluajtshme. Në fakt, indeksi i prodhimit real në ndërtimin kroat është aktualisht 37 për qind më i lartë se në vitin 2021. Megjithatë, kërkimi ynë ka zbuluar dinamika afatgjata kontradiktore dhe dallime rajonale në Kroaci, të cilat me shumë gjasë pasqyrojnë modele të ngjashme edhe në vende të tjera.

Për qëllime ilustrimi, krahasojmë kryeqytetin kroat, Zagrebin, me qytetin në rritje të Zarës në bregdetin e Adriatikut. Në të dyja qytetet, të ardhurat janë rritur me ritme të shpejta dhe tregjet lokale të punës janë të shtrënguara për shkak të rritjes së punësimit dhe normave historikisht të ulëta të papunësisë. Megjithatë, prodhimi i banesave të reja në Zagreb është ende 55 për qind nën maksimumin historik të viteve 2007–2008, ndërsa ndërtimi i pasurive të reja të paluajtshme në Zarë është plot 92 për qind më i lartë se në vitin 2008.

Jo çuditërisht, çmimet e pasurive të paluajtshme në Zagreb janë rritur më shpejt gjatë viteve të fundit sesa në rajonin bregdetar të Adriatikut të Kroacisë, pavarësisht kërkesës së vazhdueshme nga blerësit e huaj atje. Rritja më e shpejtë e ofertës në rajonin kroat të Adriatikut ka frenuar rritjen e çmimeve. Për më tepër, çmimet në pjesën kontinentale të Kroacisë janë rritur edhe më shpejt, pasi oferta e banesave të reja është më e kufizuar larg kryeqytetit, Zagrebit, dhe bregdetit të Adriatikut, ku zhvilluesit dhe sipërmarrësit e ndërtimit kanë përqendruar aktivitetin e tyre.

Detajet nga ana e ofertës

Le të heqim çdo lloj misteri nga ana e ofertës kur bëhet fjalë për dinamikën e çmimeve: ajo nuk është një shkop magjik. Nëse tregu kombëtar i pasurive të paluajtshme është i mbinxehur, çmimet priren të barazohen për të njëjtën cilësi prone dhe për zona të ngjashme. Megjithatë, dinamika e ofertës mund të sjellë ndryshime të vogla në çmime, por më e rëndësishmja është se ajo mund të bëjë një ndryshim të madh në cilësinë e banesave të reja dhe në tërheqjen e të rinjve.

Pika e fundit, ajo që lidhet me të rinjtë, është e rëndësishme. Është gabim të arrihet në përfundimin se plakja e popullsisë do të sjellë menjëherë kufizime strukturore për kërkesën në tregun e pasurive të paluajtshme. Sipas mendimit tim, kërkesa për prona mund të mbetet e fortë për një kohë të gjatë, pasi rritja e normave të punësimit te të rinjtë (të cilat ende mbeten pas niveleve të Evropës së zhvilluar), kthimi i emigrantëve, rinovimi i stokut të vjetër të banesave dhe largimi më i hershëm nga shtëpia e prindërve (kroatët largohen nga shtëpia mesatarisht në moshën 31 vjeç, krahasuar me 26 vjeç në mesataren e BE-së) do të vazhdojnë të nxisin kërkesën.

Prandaj, kufizimet nga ana e ofertës ofrojnë një kuptim më të thellë të faktorëve politikë dhe ekonomikë që formësojnë dinamikën e tregjeve kombëtare dhe rajonale të banesave. Pesë faktorë meritojnë të përmenden:

Cilësia e planifikimit dhe menaxhimit urban: Vizionet afatgjata për përdorimin e tokës dhe zhvillimin e infrastrukturës urbane dhe periferike nuk do t’i shërbejnë interesit publik nëse autoritetet vendore nuk kanë kapacitetet strategjike për planifikim afatgjatë. Kjo përkthehet në mungesë rajonale të banesave të reja.

Efikasiteti administrativ: Edhe nëse ekzistojnë kapacitete strategjike për planifikimin urban afatgjatë, burokracia mund të bëhet pengesë serioze. Procedurat e gjata, të ndërlikuara dhe të kushtueshme, veçanërisht për lëshimin e lejeve të ndërtimit, mund të shfaqen si në nivelin e qeverisjes qendrore, ashtu edhe në atë vendor. Ato kufizojnë ofertën e banesave të reja duke zgjatur ciklin e prodhimit të pasurive të paluajtshme dhe duke rritur kostot e ndërtimit.

Lufta kundër korrupsionit: Joefikasiteti administrativ shpesh lidhet me korrupsionin (ryshfetet). Megjithatë, historia e korrupsionit në ndërtimet e reja është shumë më komplekse sesa dhënia e ryshfeteve. Nuk dua të minimizoj efektet gërryese të ryshfeteve, por një shembull klasik i një forme tjetër fërkimi është kapja e planeve hapësinore vendore nga pronarë dhe zhvillues që kanë investuar tashmë në zonë dhe kanë interes të kufizojnë konkurrencën për të maksimizuar rritjen e vlerës së kapitalit të tyre. Interesat e tyre të biznesit mund të përputhen me interesat më të gjera publike të banorëve në zonat më të mira të qyteteve, të cilët duan të kufizojnë ndërtimet, veçanërisht lartësinë e ndërtesave të reja, për të ruajtur më shumë hapësira të gjelbra dhe për të shmangur mbingarkesën urbane. Demokracia lokale është një zgjidhje për ekuilibrimin e interesave, por çështja kryesore është se banorët ekzistues në qendrat e qyteteve shpesh përdorin mekanizmat demokratikë për të përjashtuar të ardhurit, ndërsa rritja e çmimeve të pasurive të paluajtshme i pengon hyrësit e rinj në treg. Ndonjëherë, por jo gjithmonë, kjo reflekton edhe mungesën reale të parcelave të reja të tokës.

Fragmentimi dhe kufizime të tjera të industrisë së ndërtimit: Struktura e industrisë së ndërtimit pasqyron të gjithë kompleksitetin e faktorëve nga ana e ofertës, jo vetëm çështjet e efikasitetit teknik dhe mungesën e inovacionit, për të cilat sektori i ndërtimit njihet tradicionalisht. Për këtë arsye, madhësia dhe shkalla e kufizuar e kompanive të ndërtimit kontribuojnë në problemet e ofertës. Mungesa e fuqisë punëtore në një treg pune të kufizuar nga faktorët demografikë e përkeqëson më tej këtë problem.

Mungesa e përqendrimit të kapitalit dhe e ndërmjetësve të specializuar: Me rritjen e pasurisë dhe të ardhurave në vende me tregje kapitalesh përgjithësisht të cekëta dhe me përhapje të lartë të pronësisë mbi banesat, si Kroacia, segmenti më i pasur i popullsisë – i cili normalisht do t’i diversifikonte asetet e veta drejt aksioneve të kompanive të listuara në bursë – investon në pasuri të paluajtshme, duke i shtyrë çmimet më lart. Kjo është e kundërta e modelit të investimit në tregjet e zhvilluara, ku investitorët individualë – drejtpërdrejt ose përmes ndërmjetësve të specializuar, si fondet e pasurive të paluajtshme – investojnë në projekte që përdorin kapitalin e tyre për të financuar prodhimin e ri të banesave, dhe jo thjesht për të nxitur kërkesën e re.

Ndryshimet dhe politikat e ardhshme

Rasti i Kroacisë tregon se integrimi evropian dhe anëtarësimi në Eurozonë (Kroacia u bashkua në vitin 2023) janë përgjithësisht faktorë që favorizojnë zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme. Megjithatë, përballueshmëria e banesave mbetet ende një problem. Në Kroaci kemi mësuar se qeveritë, si në nivel kombëtar ashtu edhe vendor, priren të reagojnë në mënyrë dritëshkurtër. Për shembull, subvencionet për blerjen e pasurive të paluajtshme shpesh e përkeqësojnë problemin duke rritur kërkesën dhe çmimet.

Zgjidhjet duhen kërkuar në anën e ofertës: përmirësimi i planifikimit të tokës, zhvillimi i infrastrukturës urbane dhe periferike, si dhe përmirësimi i përgjithshëm i cilësisë së menaxhimit të hapësirës urbane; rritja e efikasitetit administrativ dhe përmirësimi i cilësisë institucionale në përgjithësi, përfshirë kapacitetet politike për të balancuar në mënyrë demokratike interesat e kundërta të banorëve ekzistues dhe të ardhurve në qytete; ulja e kostove të prodhimit, rritja e konkurrencës mes zhvilluesve dhe kompanive të ndërtimit, si dhe nxitja e inovacionit në industrinë e ndërtimit; zhvillimi i ndërmjetësve të specializuar që përqendrojnë ekspertizën dhe kapitalin në prodhimin e pasurive të paluajtshme.

Zhvillimet e ardhshme mund të ndihmojnë në përqendrimin e kapitalit në anën e prodhimit, pasi të ashtuquajturat madhësi investimi (ticket sizes) – vlerat e projekteve individuale të banesave – mund të rriten mjaftueshëm për të tërhequr kapital të huaj për zhvillim dhe ndërtim, si për blerje ashtu edhe për qira.

Problemet e përshkruara këtu meritojnë vëmendje në nivel të Bashkimit Evropian. Plani i BE-së për Strehimin e Përballueshëm do të përfitojë një financim të konsiderueshëm në Buxhetin e BE-së për periudhën 2028–2034 (i cili ende është në negociim). Ai do të ndikojë politikat si në vendet anëtare, ashtu edhe në vendet kandidate. Shpresojmë që programet dhe masat e financuara përmes granteve dhe kredive të BE-së të shmangin gabimet e së kaluarës dhe të përqendrohen tek ana e ofertës së tregut të pasurive të paluajtshme.

Velimir Šonje është drejtor i kompanisë së konsulencës Arhivanalitika me seli në Zagreb dhe redaktor i Ekonomski lab.

Opinionet e shprehura janë ato të autorit dhe jo domosdoshmërish pasqyrojnë pikëpamjet e BIRN.