Qiellgërvishtësit në Tiranë, ndërtuesit paralajmërojnë flluskën

Teksa oferta për apartamente, zyra, sipërfaqe tregtare e hotele pritet të shtohet ndjeshëm në kryeqytet me ndërtimin e qiellqërvishtësve, ndërtuesit paralajmërojnë se mund të hapet një gropë që do t’i përpijë të gjithë dhe tregu mund të shkojë në kolaps.

Në vend që të mendohet afatgjatë, po vijon të shkohet drejt rendjes afatshkurtër drejt fitimeve të shpejta dhe shtimit të ofertës për pasuri të paluajtshme, që nuk i sjell vlerë të shtuar ekonomisë. Parashikimet e zymta për reduktimin e popullsisë, përballë rrezikut të një flluske të pasurive të paluajtshme në kryeqytet.

Nga Ornela Liperi

Dy vitet e fundit, shtesa natyrore e popullsisë shqiptare ishte rreth 10.3 mijë persona, më e ulëta që nga viti 1990. Me rreth 32 mijë lindje në vit dhe 22 mijë vdekje, ky tregues është larg fillimit të tranzicionit, kur Shqipëria shtohej me 60-80 mijë persona në vit, sipas të dhënave të INSTAT.

Emigracioni masiv i viteve 1990-2000 dhe rigjallërimi i tij vitet e fundit, e kanë bërë Shqipërinë një nga vendet me erozionin më të lartë njerëzor në botë, në raport me popullsinë e saj. Sipas të dhënave të OKB-së, Shqipëria është vendi i tretë në botë për përqindjen e lartë të banorëve të saj që jetojnë jashtë vendit, me 39% të totalit.

Rënia dramatike e lindshmërisë dhe plakja graduale e popullsisë janë të tjerë faktorë të rëndësishëm që ndikojnë në këtë trend. Viti 2016 shënoi rekordin më të ulët të lindshmërisë që nga viti 1990 kur raporton të dhënat INSTAT, me 31.7 mijë lindje.

Edhe numri i martesave ka ardhur në rënie, ose është vonuar në kohë. Në Shqipëri, në vitin 2016, kishte 22.5 mijë martesa, nga rreth 25 mijë vitin e mëparshëm. Vetëm në kryeqytet, numri i martesave ishte rreth 5600, më i ulëti që nga viti 2013.

Një tjetër parashikim i zymtë afatgjatë vjen nga pritshmëria e popullsisë, i publikuar nga pyramid.net, që përpunon të dhënat e Kombeve të Bashkuara. Sipas tij, në vitin 2100, popullsia e Shqipërisë do të zbresë në vetëm 1.75 milionë banorë, nga rreth 2.9 milionë që është sot. Pesha e popullsisë mbi 50 vjeç, nga 31.1% që ishte në vitin 2015 pritet të rritet në 52.5% në më pak se 100 vjet

Të dhënat demografike e bëjnë të zymtë perspektivën afatgjatë të Shqipërisë në drejtim të konsumit, apo tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo nuk i ka penguar sipërmarrësit të rendin drejt ndërtimit të kullave në kryeqytet, në kuadër të planit të ri rregullues të Tiranës, duke rrezikuar krijimin e një mbioferte në tregun e pasurive të paluajtshme, si për apartamente banimi, zyra, hotele e sidomos për hapësira tregtare.

 

Kullat dhe demografia

Të dhënat demografike e bëjnë të zymtë perspektivën afatgjatë të Shqipërisë në drejtim të konsumit, apo tregut të pasurive të paluajtshme. Kjo nuk i ka penguar sipërmarrësit të rendin drejt ndërtimit të kullave në kryeqytet, në kuadër të planit të ri rregullues të Tiranës, duke rrezikuar krijimin e një mbioferte në tregun e pasurive të paluajtshme, si për apartamente banimi, zyra, hotele e sidomos për hapësira tregtare.

 

Për dy kullat e para, lejet janë dhënë tashmë. Pak ditë më parë, Këshilli i Rregullimit të Territorit ka dhënë leje zhvillimi për objektin: “Godinë Polifunksionale DTA (DownTown Albania)”, me vendndodhje në bulevardin “Bajram Curri”, me zhvillues “DT1” sh.p.k. Godina pritet të ndërtohet atje ku janë sot lodrat “7 xhuxhat” dhe do të ketë parkim, hapësira tregtare e zyrash dhe objekte banimi.

Një tjetër leje zhvillimi u dha për objektin: “Zgjerim i kapaciteteve akomoduese e shërbimeve të Hotel Tirana International, me shtesë anësore dhe kullë me destinacion Hotel dhe qendër multifunksionale tregtare e shërbimesh”, me vendndodhje në Bashkinë e Tiranës, me zhvillues shoqërinë “Geci” sh.p.k.

Plani i ri rregullues i kryeqytetit nuk i specifikon sa dhe ku do të ngrihen kullat në Tiranë, por ato pritet të zhvillohen përgjatë viteve. Ndërtuesit thonë se në Tiranë pritet të ngrihen rreth të paktën 15 kulla. Urbanistët sqarojnë se plani synon në ndërtimin e disa kullave deri në 40 kate nga qendra përgjatë zonës së Bulevardit të Ri deri te Parku i Liqenit.
Së fundmi, qeveria ka miratuar një projektligj i cili synon negocimin e një kontrate investimi prej 250 milionë dollarësh nga një kompani private nga Dubai, e cila ka shprehur interes për ndërtimin e një kulle në zgjatimin e bulevardit të ri të Tiranës. Investitori është “Al Habtoor Investment LLC”, kurse projekti “Kulla Ikonike e Tiranës”.

Në pak vite, Tirana do të ketë shumë hapësira të lira për t’u ofruara blerësve, në një vend që ende renditet ndër të fundit në Europë për sa u përket të ardhurave për frymë dhe i 106-i në botë, duke lënë pas vetëm Moldavinë dhe Ukrainën, sipas të dhënave nga Fondi Monetar Ndërkombëtar.

Ndërtuesit dhe zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mbeten skeptikë nëse tregu do të jetë në gjendje të absorbojë gjithë shtesën.
“Oferta e re në planifikim e sipër është shumë e lartë dhe vështirë për t’u thithur nga tregu. Duhet theksuar se Tirana aktualisht mbetet një nga tregjet ku stoku i apartamenteve të pashitura është shumë i lartë”, pohon Stela Dhami, drejtore menaxhuese e agjencisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme, Colliers International.
Edhe Hajredin Fratari, ndërtues, është i mendimit se Tirana nuk ka fuqi blerëse për apartamente të shtrenjta. “Ka ende pallate shumë të mira që janë gjysmë bosh”, pohon ai. Ai paralajmëron se nga fryrja e ndërtimeve, zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mund të bien në gropë, pasi do të krijojë një superofertë.

Më pak skeptik është Arben Dervishi, sekretar i Shoqatës së Ndërtuesve. Ai thotë se ka kërkesë për apartamente cilësore në zona të mira në Tiranë dhe tregu mund të mbajë shtimin e ofertës nga 15 kulla mbi 30 kate. Por, ai paralajmëron se nëse mania e ndërtimit do të kthehet siç ka qenë dikur, atëherë do të ketë kolaps.

Ndërsa mund të ketë ende hapësira për zyra e apartamente, të gjithë janë dakord se për hapësira tregtare (dyqane, apo qendra) tregu është tërësisht i ezauruar.

Debati është i madh dhe për ofertën shtesë të hoteleve në kryeqytet. Zak Topozi, kryetar i sektorit të hotelerisë në Shoqatës Shqiptare të Turizmit, thotë se Tirana nuk ka më vend për hotele me 3-4 yje. Një biznes i mirë pritet të jetë parkimi, për të cilin kryeqyteti ka shumë nevojë.

Por, si shpjegohet kjo rendje drejt betonit?! Ndërtimi është një sektor që ka kthim relativisht të shpejtë dhe të lartë, duke bërë që kapitalet e lira preferohen të orientohen drejt këtij sektori sesa në industri përpunuese, që ka më tepër andralla dhe fitime më të ulëta. Dervishi thotë se në sektorët e tjerë, norma e fitimit është e vogël.

Niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m2 dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m2, por deri në 1000-1200 euro/m2 dhe sipërfaqe të moderuar. Në kahun tjetër, të ardhurat nga sektori informal dhe i kriminalizuar janë një tjetër joshje e momentit, që nën zë pranohet nga të gjithë. Por fuqia blerëse për apartamente të shtrenjta, që kushtojnë minimalisht 250 mijë euro (përveç çmimit të shtrenjtë ato janë në sipërfaqe të mëdha, minimumi 100 metra katrorë) nuk dihet për sa kohë do të vazhdojë. Kërkesa për zyra mund të plotësohet shpejt edhe nga ndërtimi i kullave ekzistuese, ndërsa për hapësira tregtare, që tani nuk ka vend.

Pikërisht kësaj i tremben edhe investitorët, por kjo gjithsesi nuk i pengon të rendin pas ndërtimeve të larta. Edhe qeverisë duket se i intereson të japë leje ndërtimi, pasi në afatin e shkurtër merr taksa dhe hapen disa vende pune. Por, në afatin e gjatë, askush nuk është në gjendje të parashikojë se çfarë do të ndodhë. Në vend që të mendohet afatgjatë, po vijon të shkohet drejt rendjes afatshkurtër, drejt fitimeve të shpejta dhe shtimit të ofertës për pasuri të paluajtshme, që nuk i sjell vlerë të shtuar ekonomisë.

Fuqia blerëse

Niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m2 dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m2, por deri në 1000-1200 euro/m2 dhe sipërfaqe të moderuar. Në kahun tjetër, të ardhurat nga sektori informal dhe i kriminalizuar janë një tjetër joshje e momentit, që nën zë pranohet nga të gjithë.

 

Ndërtuesit: Kullat mund të hapin një gropë që mund t’i fundosë të gjithë

Ndërtuesit, të përfshirë në ngritjen e kullave të para në kryeqytet, shpresojnë se ata do të përfitojnë nga kërkesa e lartë aktuale për të blerë apartamente, apo dhe uria për zyra. Por, nëse do të vazhdojë ndërtimi i tyre, në rreth 15, siç pritet, ata janë të frikësuar se, në afatin e gjatë, nuk do të ketë treg të mjaftueshëm për të gjithë. “Kullat mund të hapin një gropë që mund t’i fundosë të gjithë”, thotë njëri prej tyre, në kushtet e anonimatit.

Apartamentet në kullat në qendër të Tiranës janë relativisht të shtrenjta dhe ndërtuesit presin t’i shesin ato me 2500-3000 euro për metër katror, ndërsa katet e para që shërbejnë si zyra dhe dyqane me 8,000-10,000 euro për metër katror.
Por, Arben Dervishi, pohon se tregu nuk ka kapacitet të tërheqë apartamente kaq të shtrenjta në objekte të mëdha. Një apartament prej 2500 eurosh metri katror mund të shitet në zonën e televizionit, në ndërtime 5-6 kate, por jo në kulla shumëkatëshe.

FUQIA BLERËSE PËR APARTAMENTE

Zyrtare

Hajredin Fratari, ndërtues, thotë se aktualisht, kërkesa për të blerë apartamente vjen nga çiftet e reja dhe ata që banojnë me qira. Kërkohen apartamente të vogla dhe në periferi të Tiranës, ku çmimet variojnë midis 400 dhe 500 euro për metër katror. Ata blejnë kryesisht me ndihmën e bankave.

Stela Dhami, drejtore menaxhuese e agjencisë ndërkombëtare të pasurive të paluajtshme, Colliers International, thotë se në sektorin rezidencial, kërkesa është për godina me vendndodhje brenda Unazës së Vogël, me një çmim midis 800-1,200 euro/m². Përsëri këto godina duhet të jenë të mirëndërtuara dhe të mirëmbajtura. “Këto lloj pronash ofrojnë edhe një mundësi të mirë investimi për ata blerës, të cilët i shikojnë pronat si një mënyrë e mirë investimi duke pasur parasysh interesat e ulëta në depozita të ofruara nga bankat e nivelit të dytë”, pohon ajo.
Për të dy kategoritë e mësipërme, çmimi mesatar i një apartamenti luhatet mes 40-100 mijë euro, që një familje mund ta sigurojë me anë të kursimeve shumëvjeçare dhe me ndihmën e një huaje në bankë.

Arben Dervishi pohon se ka ende nevojë për apartamente të mira në zonën qendrore, teksa shihet si një alternativë e mirë investimi dhe për t’u dhënë me qira, teksa interesat e depozitave në banka kanë zbritur poshtë 1%. Fakti që disa zhvillues po vijojnë të ndërtojnë vila në periferi të Tiranës tregon se ka një kategori individësh e familjesh, që kanë aftësi blerëse.
Ai pohon se në zonën brenda Unazës ka shumë pak apartamente të pashitura, ndërsa stoku më i lartë është në periferi, për shkak të mbiofertës dhe kushteve jo shumë të mira të infrastrukturës mbështetëse.

Zonat në periferi të kryeqytetit shqiptar janë dukshëm më të lira se periferia e rajonit, ku një apartament kudo në Mal të Zi, Maqedoni, Kosovë, nuk e gjen më pak se 650-800 euro për metër katror, ndërsa në rrethinat e Tiranës ka dhe apartamente me 400-450 euro për metër katror. Ndërtuesit pohojnë se shkak për këtë është infrastruktura e keqe, teksa pallatet janë ndërtuar pa plan, nuk ka hapësira (lulishte apo ambiente të përbashkëta), rrugët janë të ngushta dhe madje në disa zona, ato furnizohen me ujë pusi.

Ndonëse shtesa natyrore e popullsisë në Shqipëri është reduktuar ndjeshëm, Tiranën e ka ndihmuar migrimi i brendshëm i popullsisë, ku ajo ka qenë përfituese. Të dhënat e INSTAT tregojnë se më 1 janar 2017, popullsia në Tiranë u rrit me 19 mijë persona, duke arritur në rreth 862 mijë persona, ose rreth 30% e popullsisë së vendit. Në krahasim me vitin 2011, popullsia në Qarkun e Tiranës është rritur me rreth 44%.

Jozyrtare

Në vlerë absolute, çmimet e apartamenteve në qendër të kryeqytetit janë ndër më të shtrenjtat në rajon, së bashku me Beogradin. Aktualisht, çmimet e apartamenteve brenda Unazës në Tiranë variojnë nga 1200-2000 euro për metër katror, por ka dhe disa zona që janë shtrenjtuar ndjeshëm. Në zonën e Televizionit Shqiptar, çmimi i apartamenteve ka arritur në 3,000 euro për metër katror.

Edhe i matur sipas indeksit të fuqisë blerëse, kryeqyteti shqiptar rezulton ndër më të shtrenjtët në botë. Një indeks i Numbeo.com rendit 269 qytete në botë, sipas raportit të çmimit mbi të ardhurat, që është treguesi më i mirë për të matur përballueshmërinë për blerjen e një apartamenti (sa më i ulët ky indeks, aq më mirë është), e vë Tiranën në vendin e 235, duke u renditur mes qyteteve ku është më e vështirë për të blerë një shtëpi me të ardhurat e disponueshme. Parisi në Francë dhe Milano në Itali renditen përkatësisht në vendet e 231 dhe 232. Edhe më i lirë është Një Jorku, që gjendet në vendin e 194.

Ky indeks, sipas Numbeo, llogaritet përgjithësisht si raport i çmimeve mesatare të apartamenteve ndaj të ardhurave mesatare të disponueshme të familjeve, të shprehura si vite të ardhurash. Ai merr në konsideratë të ardhurat e disponueshme neto, një apartament mesatar prej 90 metrash katrorë dhe çmimin për metër katror (si një mesatare e çmimit në qendër dhe në periferi të qytetit).

Në Tiranë, sipas këtij indeksi, duhen 17.4 vite të ardhura për të blerë një apartament, ndërsa në Milano, një familjeje i duhen 17 vite, në Paris 16.8 vite. Në Nju Jork duhen 12.7 vite, në Zyrih 10.1. Edhe në Vjenë, një destinacion shumë i preferuar i Europës, mjaftojnë 13.7 vite.
Në rajon, qyteti ku familjeve u duhet më pak vite të ardhura për të blerë një apartament është Sarajeva, me 12.9 vite. Në Shkup ky tregues është 15.6, në Podgoricë 14.1, Sofja dhe Selaniku e kanë 9.1, Athina 10.4. Qyteti më i shtrenjtë i rajonit, sipas fuqisë blerëse, është Beogradi, me 21.5 vite.

Por, si shpjegohen këto çmime kaq të larta në raport me treguesit zyrtarë të fuqisë blerëse. Përgjigjja gjendet tek informaliteti. “Përqindja e lartë e ekonomisë informale në Shqipëri ndikon në çmime shumë të larta në raport me të ardhurat e konsumatorëve”, pohon Dhami e Colliers International.

Muajt e fundit, “Monitor” konstatoi gjatë një vëzhgimi në treg se kishte një gjallërim të kërkesës për blerje apartamentesh në zona të mira të Tiranës, ku një apartament kushton mesatarisht 150-200 mijë euro. Këto apartamente po shiteshin kryesisht me para cash. Kërkesa e lartë ndikoi dhe në shtrenjtimin e apartamenteve me ritme më të shpejta sesa ngarkesa fiskale (Objektet e reja që po ndërtohen paguajnë si taksë mbi infrastrukturën 8% të çmimit të shitjes së objektit. Kjo taksë deri në fund të vitit 2015, ishte 4% mbi koston e ndërtimit). Çmimet e apartamenteve në Tiranë janë rritur me 50-120 euro për metër katror, në varësi të zonës, sipas të dhënave nga agjencitë e pasurive të paluajtshme.

Banka e Shqipërisë konfirmoi se në vitin 2016, Indeksi i Çmimit të banesave u rrit me 13%, për herë të parë që prej 5 vitesh.
Rritja e ofertës teorikisht duhet të çojë në një ulje të çmimeve, por Dhami thotë se kjo është e vështirë të parashikohet, për shkak të informalitetit.

 

Si shpjegohet kjo rendje drejt betonit?!

Ndërtimi është një sektor që ka kthim relativisht të shpejtë dhe të lartë, duke bërë që kapitalet e lira preferohen të orientohen drejt këtij sektori sesa në industri përpunuese, që ka më tepër andralla dhe fitime më të ulëta. Dervishi thotë se në sektorët e tjerë, norma e fitimit është e vogël.

 

Zyrat, ka ende kërkesë, por nuk ka kompani të reja

Zyrat brenda qytetit mbeten për momentin të preferuara. “Kërkesa në treg, sot për sot, është e orientuar në sektorin e zyrave, ku nga konsumatorët (kompani të huaja dhe lokale) kërkohen godina të ndërtuara mirë, me një raport të drejtë çmim/cilësi. Çelësi për këto godina është që të kenë vendndodhje të mirë, me menaxhim profesional, transparent dhe me lehtësi për qiramarrësit. Prania e parkingut është element shumë i rëndësishëm, që sot për sot mbetet një ndër problematikat kryesore në Tiranë”, thotë Stela Dhami e Colliers.

Të dhënat më të fundit të Colliers International bëjnë të ditur se qiratë mujore në zonat qendrore të biznesit janë ndër më të shtrenjtat në Ballkanin Perëndimor. Për zyrat cilësore, qiraja mujore arrin deri në 24 euro për metër katror, ndërsa për zonat e klasit A arrin deri në 20 euro/m².

Qiraja mesatare për zyrat e klasit A është 18.3 euro/m², duke shënuar një rritje në vitin 2016, nga 17.5 euro/m², që ishte në fund të 2015-s.
Në Athinë, qiraja mesatare është 15 euro/m², në Serbi 17 euro/m², në Sofje 13 euro/m².

Sipas të dhënave nga Colliers International, në fund të gjashtëmujorit të dytë 2016, stoku i përgjithshëm i zyrave në Tiranë ishte 101,307 m². Stoku aktual përfshin godina të klasit A, B dhe B + dhe godina për përdorim të kombinuar. Pjesa më e madhe e ofertës për zyra është e vendosur në qendër të qytetit (përfshi zonën qendrore të biznesit), ndërsa zonat më pak të preferuara janë në rrethinat e Tiranës. Projektet e mëdha të zyrave, të vendosura jashtë qytetit, kanë regjistruar norma të larta të moszënies. Këto norma nuk janë përfshirë në llogaritje, pasi mund të shtrembëronin analizën totale të moszënies së zyrave, që përfaqësohet nga godinat në zonën qendrore të biznesit, thekson Colliers.

Por, oferta për zyra pritet të rritet shumë shpejt. Kulla Millennium, në zemër të Tiranës, parashikohet që të hyjë në treg në mes të vitit 2017. Qendra e Biznesit i ka filluar tashmë negociatat për procesin e qiradhënies dhe do të rrisë gjithashtu ofertën për zyra në gjashtëmujorin e parë 2017. Kulla Archea, gjithashtu në qendër të Tiranës, është aktualisht në status jo aktiv. Në momentin që ajo do të jetë aktive, do të bëhet e qartë nëse do të shërbejë për zyra, apo për ndonjë nënsegment të pasurive të paluajtshme.

Colliers parashikon që mbërritja e ndërtesave të reja do të shtojë ofertën për zyra, duke dhënë një efekt në uljen e qirasë. Ky do të jetë një përfitim shtesë për qiramarrësit, teksa godinat në zonën qendrore të biznesit në kryeqytet kanë disa prej qirave më të larta në Ballkanin Perëndimor. Vendndodhjet e ndryshme të zyrave që do të ndërtohen do ta bëjnë gjithashtu më tërheqës tregun për qiramarrësit, pasi ata do të kenë tashmë shumë mundësi zgjedhjeje.
Por nuk është kaq optimist Arben Dervishi i Shoqatës së Ndërtuesve. Ai thotë se nuk ka shumë kërkesë për zyra dhe për më tepër nuk është se ka hyrje kompanish të mëdha në treg, që do të rrisnin zënien e sipërfaqeve.

Shqipëria ka mungesë të ndërmarrjeve të mëdha, që do të kishin kapacitet të merrnin sipërfaqe të mëdha zyrash. Sipas të dhënave të fundit të disponueshme të INSTAT, që i përkasin vitit 2015 për Regjistrin Statistikor të Ndërmarrjeve, në Tiranë ka gjithsej rreth 3 mijë ndërmarrje me 10-49 të punësuar dhe rreth 900 biznese, që kanë më shumë se 50 të punësuar. Nga 54 mijë ndërmarrje që janë në kryeqytet, 85% nuk kanë më shumë se 4 punonjës, që në pjesën më të madhe janë biznese tregtimi e shërbimesh, që nuk pritet të kenë nevojë për zyra në qendrat e mëdha.