“Blerësi me kontratë porosie në prona të sekuestruara do të gjendet në pingpongun e drejtësisë”

Flet Aigest Milo, partner ekzekutiv në kompaninë ligjore “KALO & ASSOCIATES”

 

Edhe pse ligji u njeh mbrojtje blerësve të pronave me kontrata porosie apo në mirëbesim, në objekte që më pas sekuestrohen, zgjidhja e çështjes mund të zgjasë me vite.

Për juristin Aigest Milo, partner ekzekutiv në kompaninë ligjore “KALO & ASSOCIATES”, problemi kryesor nuk është mungesa e garancive ligjore, por kohëzgjatja e proceseve gjyqësore.

Gjatë kësaj periudhe, apartamentet mbeten të bllokuara nën sekuestro, ndërsa qytetarët nuk mund t’i përdorin, t’i shesin apo të marrin certifikatën e pronësisë, pavarësisht se në shumë raste kanë paguar edhe vlerën e plotë të pronës.

 

Si mbrohet e drejta e pronës së blerësit në mirëbesim kur objekti sekuestrohet nga SPAK?

Kushtetuta e Republikës së Shqipërisë mbron dhe garanton pronën private si një nga të drejtat themelore të individit në një shoqëri demokratike, e cila nuk mund të cenohet pa një proces të rregullt ligjor.

Nga ana tjetër, për nevoja të administrimit të drejtësisë penale, sistemi ynë juridik, njeh dhe pranon mundësinë e organit procedues për të ndërmarrë veprime të cilat mundësojnë ngrirjen e aseteve ose heqjen e tyre nga disponibiliteti i një subjekti, nëpërmjet masave paraprake, siç janë sekuestro preventive apo konservative, deri sa të qartësohet nëpërmjet një procesi të rregullt ligjor ekzistenca ose jo e paligjshmërive penale të pretenduara.

Megjithatë, një parim mjaft i rëndësishëm i sistemit tonë të drejtësisë penale, është edhe parimi i personalitetit të përgjegjësisë penale, sipas të cilit, përgjegjës për veprën penale është vetë personalisht personi që e kryen atë, dhe jo të tretë, të cilët nuk kanë një lidhje objektive dhe subjektive me veprën penale të pretenduar.

Në këtë kuadër juridik, mirëbesimi i blerësit, si një i tretë pa lidhje objektive dhe subjektive me veprën penale në kuadër të hetimit të së cilës janë ndërmarrë edhe veprimet konservative nga ana e organit procedues, është element qendror në mbrojtjen e së drejtës së pronësisë.

Në parim, nëse dikush ka blerë pa dijeni për origjinën e paligjshme të parave të përdorura nga shitësi apo ndërtuesi, konsiderohet si “palë e tretë në mirëbesim” dhe gëzon mundësinë për të provuar këtë status gjatë procesit hetimor e gjyqësor.

Problemi në praktikë qëndron në faktin se kjo mbrojtje shpesh mbetet teorike, pasi qoftë prokuroria, qoftë gjykatat janë treguar të ngurta në heqjen nga sekuestro të pronave, duke bërë që deri sa gjykata të vendosë përfundimisht në lidhje me themelin e pretendimit të prokurorisë, prona qëndron e bllokuar dhe blerësi nuk mund as ta shesë, as ta hipotekojë, as ta përdorë lirisht, pavarësisht mirëbesimit të tij.

A e cenon sekuestrimi të drejtën e pronës, apo prevalon interesi publik?

Çështja nuk është nëse sekuestrimi është i drejtë në vetvete, pasi si masë parandaluese është plotësisht i justifikuar, por sa kohë zgjat, sa transparent është procesi dhe a ka mekanizma që mbrojnë paralelisht palët e treta të cilat janë në mirëbesim.

Kur sekuestrimi zgjatet për vite, dhe kur pala në mirëbesim nuk ka asnjë mjet për ta përshpejtuar apo për ta kufizuar dëmin ndërkohë, atëherë ekuilibri midis interesit publik dhe së drejtës individuale fillon të cenohet realisht.

 

Çfarë garancish ka blerësi që ka paguar rregullisht por s’merr dot tapinë?

Nga pikëpamja procedurale, ligji i njeh të drejtën blerësit për t’u paraqitur si palë e interesuar në procesin penal dhe për të kërkuar përjashtimin e pronës nga sekuestrimi nëse vërteton mirëbesimin dhe pagesën e rregullt. Në praktikë, kjo garanci varet tërësisht nga shpejtësia e drejtësisë.

Këtu vlen të ndalemi një moment te një çështje strukturore: praktikës së pagesës së plotë ose të pjesshme përpara se ndërtimi të ketë filluar, vetëm mbi bazën e një kontrate porosie, ku blerësi paguan për diçka që ende nuk ekziston fizikisht, pa asnjë garanci, dhe merr përsipër tërësisht riskun që duhet t’i jepet fund.

Sa më herët në kohë të bëhet pagesa në raport me ndërtimin, aq më i madh është rreziku që bart blerësi dhe aq më i dobët pozicioni i tij ligjor nëse gjërat shkojnë keq.

Në këtë kuadër është e nevojshme parashikimi nga ligjvënësi i disa garancive detyruese mbi sipërmarrësit gjatë kësaj faze delikate të marrëdhënies kontraktore.

A lind e drejtë kompensimi nëse qytetari humbet pronën?

Nëse blerësi vërtetohet se ka qenë vërtet në mirëbesim, parimisht prona duhet të hiqet nga sekuestro. Problemi në të vërtetë mendoj se është praktik, jo thjesht ligjor.

Mekanizmat në Shqipëri janë të ngadaltë, jo gjithmonë të parashikuar qartë për këto raste specifike. Prokuroria shpesh mbetet e ngurtë dhe nuk e ndryshon qëndrimin edhe kur blerësi paraqet dokumentacion të plotë që vërteton mirëbesimin dhe pagesën e rregullt.

Gjykatat, nga ana tjetër, shpesh kthehen thjesht në noterë të kërkesave të prokurorisë, pa e ushtruar realisht rolin e tyre kontrollues mbi bazueshmërinë e sekuestrimit ndaj palëve të treta.

Kështu, blerësi në mirëbesim gjendet të bëjë “pingpong” mes dyerve të drejtësisë pa gjetur një organ që të marrë përsipër përgjegjësinë për ta zgjidhur situatën e tij në kohë.

Edhe më e rëndë bëhet situata kur ndërtimi nuk ka përfunduar ende në momentin e sekuestrimit. Atëherë objekti rrezikon të mbetet përgjithmonë ashtu, gjysmë i ndërtuar, pa ndërtuesin që mund ta çonte deri në fund dhe pa blerësin që mund ta bëjë vetë, sepse prona është e bllokuar.

 

A nevojiten ndryshime ligjore për një siguri më të madhe juridike?

Po, dhe kjo është ndoshta çështja më urgjente e momentit, duke parë numrin në rritje të objekteve rezidenciale të lidhura me hetimet ndaj krimit të organizuar.

Së pari, duhen vendosur mekanizma që verifikojnë që në fillim origjinën e fondeve të ndërtuesit/shitësit përpara lëshimit të lejeve. Së dyti, dhe këtu është pika që e konsideroj më kritike, duhet vendosur kufizimi ligjor i praktikës së pagesës totale, ose një pjese të madhe të saj përpara fillimit të ndërtimit.

Sot kjo praktikë e transferon tërësisht riskun financiar te blerësi, pa asnjë garanci reale kundrejt tij. Një zgjidhje do të ishte detyrimi i pagesave me faza të lidhura me përparimin real të punimeve (të verifikuara nga një palë e tretë), ose përdorimi i llogarive të bllokuara (escrow), ku paratë e blerësit lirohen te ndërtuesi vetëm sipas përfundimit të fazave të certifikuara, apo garanci bankare ose siguruese.

Çfarë mesazhi keni për qytetarët dhe bizneset që investojnë sot në prona?

Kontrolloni gjithmonë origjinën dhe historikun e pronës përpara se të nënshkruani, verifikoni identitetin dhe historikun e shitësit/ndërtuesit, dhe mos u mjaftoni vetëm me kontratën e porosisë pa transparencë financiare.

Shmangni sa më shumë të jetë e mundur pagesën e plotë ose të një pjese të madhe të çmimit para se ndërtimi të ketë nisur realisht, kërkoni pagesa me faza, të lidhura me përparimin fizik të punimeve.

LEXONI EDHE:

50 milionë euro apartamente të sekuestruara, çfarë ndodh me blerësit, a e humbasin banesën, kush i mbron