“Paratë e blerësve ndërtojnë pallatet”

Flet Fatmir Laçej, Këshilltar i Përgjithshëm i Unionit Botëror të Noterëve (UINL)

Shumica e projekteve të ndërtimit në Shqipëri financohen nga vetë blerësit përmes kontratave të porosisë.

Sipas noterit Fatmir Laçej, qytetarët që kanë vepruar në mirëbesim dhe kanë dokumentuar pagesat e tyre, gëzojnë mbrojtje ligjore edhe nëse objekti sekuestrohet.

Nëse kontrata është lidhur në përputhje me ligjin, është formalizuar me akt noterial dhe pagesat janë kryer në mënyrë të dokumentuar, atëherë porositësi ka fituar një pozitë juridike që meriton mbrojtje.

Megjithatë, sipas tij, çdo kontratë porosie duhet të regjistrohet në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës, për të shmangur shitjen dy herë të një prone.

Si e mbron legjislacioni shqiptar një qytetar që me mirëbesim ka blerë një apartament apo vilë me kontratë porosie në një objekt në ndërtim, por më pas ai objekt sekuestrohet me vendim gjykate në kuadër të vendimeve të SPAK pasi rezulton se i takon një grupi kriminal?

Në një shtet të së drejtës, mbrojtja e blerësit në mirëbesim është një nga shtyllat e sigurisë juridike.

Qytetari që lidh një kontratë porosie, paguan çmimin sipas ligjit dhe përmbush të gjitha detyrimet e tij, nuk mund të trajtohet njësoj si personi që ka kryer veprimtari të paligjshme. Ai nuk është investitor spekulativ, por financuesi real i ndërtimit të apartamentit të tij.

Në praktikën shqiptare, shumica e ndërtimeve realizohen pikërisht me fondet e porositësve. Sipërmarrësi nuk ndërton kryesisht me kapitalin e vet, por me pagesat që kryhen nga qytetarët sipas kontratave të porosisë.

Kjo do të thotë se apartamenti ndërtohet ekonomikisht me paratë e blerësit dhe jo vetëm me burimet financiare të sipërmarrësit. Nuk ka si të ndodhë ndryshe kur një kompani sipërmarrëse me kapital 10 Euro ndërton një resort me 5 milionë euro.

Nëse më pas ndaj sipërmarrësit fillon një procedim penal dhe vendoset sekuestro mbi pasuritë apo llogaritë e tij bankare, lind një problem shumë i ndjeshëm juridik. Nga njëra anë, shteti ka detyrimin të garantojë efektivitetin e hetimit penal; nga ana tjetër duhet të mbrojë edhe interesat e qindra qytetarëve që kanë investuar kursimet e jetës në mënyrë krejtësisht të ligjshme.

Po ashtu vlen të përmendet dhe duhet pasur parasysh se nga të njëjtat llogari bankare të sipërmarrësit shpesh paguhen edhe detyrime të tjera ligjore që burojnë nga procesi i ndërtimit, si qiratë për familjet që kanë liruar banesat e tyre për t’i hapur rrugë projektit të ri, pagesat ndaj furnitorëve, nënkontraktorëve dhe punonjësve, kreditë bankare të marra nga sipërmarrësi apo porositësi.

Bllokimi total i llogarive mund të ndikojë jo vetëm mbi sipërmarrësin, por edhe mbi një numër të madh qytetarësh të pafajshëm që nuk kanë asnjë lidhje me hetimin penal.

Këtu mund të futet edhe roli i noterit. Noteri nuk është organ hetimor dhe nuk mund të zëvendësojë institucionet e ndjekjes penale.

Roli i tij është të garantojë sigurinë juridike parandaluese: të verifikojë identitetin e palëve, zotësinë e tyre për të vepruar, dokumentacionin ligjor të pronës, ekzistencën e barrëve apo kufizimeve të regjistruara dhe ligjshmërinë e kontratës.

Noteri nuk ka akses në hetime sekrete apo në dyshime penale të paregjistruara në regjistrat publikë.

Pikërisht për këtë arsye, legjislacioni duhet të synojë një ekuilibër. Lufta kundër krimit të organizuar është prioritet i padiskutueshëm, por po aq i rëndësishme është mbrojtja e qytetarit që ka vepruar në mirëbesim dhe ka investuar në përputhje me ligjin. Besimi i qytetarëve te kontrata, te noteri dhe te regjistrat publikë është themeli i sigurisë juridike dhe i zhvillimit ekonomik.

Mendoj se kjo qasje është shumë e fortë juridikisht dhe njëkohësisht e matur. Ajo ngre një çështje parimore: si të mbrohet qytetari i ndershëm pa cenuar efektivitetin e hetimit penal.

Si noter prej 25 vitesh dhe me angazhimin tim në Unionin Botëror të Noterëve (UINL) mund të them se kjo është edhe filozofia e noteriatit latin: siguria juridike parandaluese, mbrojtja e mirëbesimit dhe stabiliteti i qarkullimit civil.

Nëse një qytetar ka paguar 100% çmimin e apartamentit, por nuk ka marrë ende certifikatën e pronësisë dhe ndërkohë pasuria sekuestrohet apo konfiskohet, cilat janë të drejtat e tij?

Në këto raste duhet bërë dallimi midis marrëdhënies kontraktore dhe së drejtës së pronësisë, ndërmjet sekuestros dhe konfiskimit.

Pagesa e plotë e çmimit nuk është një fakt i parëndësishëm. Përkundrazi, ajo provon se qytetari ka përmbushur plotësisht detyrimin e tij kontraktor dhe ka investuar kursimet e tij në atë pasuri.

Nëse kontrata është lidhur në përputhje me ligjin, është formalizuar me akt noterial dhe pagesat janë kryer në mënyrë të dokumentuar, atëherë porositësi ka fituar një pozitë juridike që meriton mbrojtje.

Për më tepër, çdo kontratë porosie duhet të regjistrohet në Kadastër, në mënyrë që të shmanget mundësia e lidhjes së më shumë se një kontrate porosie për të njëjtën pronë, siç ka ndodhur në të kaluarën, kur një regjistrim i tillë nuk ishte i detyrueshëm.

Në rastin e konfiskimit të një prone, kur porositësi ka vepruar në mirëbesim dhe ka shlyer plotësisht çmimin e saj, ai, në bazë të nenit 106 të Kodit Civil, ka të drejtë t’i kërkojë gjykatës kthimin e pronës. Nëse kthimi i pronës është i pamundur, ai mund të kërkojë kthimin e shumës së paguar.

Gjithashtu, porositësi ka të drejtë të kërkojë edhe shpërblimin e dëmit të pësuar, duke përfshirë si dëmin pasuror, ashtu edhe dëmin moral, nëse plotësohen kushtet e parashikuara nga ligji.

Sigurisht, masa e sekuestrimit mund të kufizojë përkohësisht ushtrimin e disa të drejtave, por ajo nuk duhet të zhdukë automatikisht interesin legjitim të blerësit në mirëbesim.

Në një shtet të së drejtës është e domosdoshme që gjykata të analizojë rast pas rasti, nëse pasuria përfaqëson realisht produkt të veprimtarisë kriminale apo është krijuar me fondet e qytetarëve që kanë vepruar në mënyrë krejtësisht të ligjshme.

Çfarë verifikimesh kryen noteri përpara lidhjes së një kontrate porosie apo shitjeje?

Roli i noterit është të garantojë sigurinë juridike parandaluese.

Përpara hartimit të aktit, noteri verifikon identitetin e palëve, zotësinë e tyre për të vepruar, dokumentacionin mbi pronën, autorizimet, hipotekat dhe çdo kufizim që rezulton në regjistrat publikë.

Noteri kontrollon ligjshmërinë e dokumentacionit që ligji i vë në dispozicion, por duhet theksuar qartë se noteri nuk është organ hetimor. Ai nuk ka akses në hetime sekrete, në procedime penale të papublikuara apo në informacione operative të organeve të drejtësisë.

Për këtë arsye, përgjegjësia e noterit kufizohet në verifikimet që ligji ia lejon dhe ia imponon. Ky është dhe modeli i pranuar nga noteriati latin në Europë.

A mendoni se kuadri aktual ligjor garanton mjaftueshëm mbrojtjen e qytetarëve në mirëbesim?

Legjislacioni shqiptar ka bërë hapa të rëndësishëm në luftën kundër kriminalitetit.

Megjithatë, dinamika e zhvillimeve ekonomike dhe komplekse e tregut të pasurive të paluajtshme kërkon që legjislacioni të evoluojë vazhdimisht.

Sot sfida nuk është vetëm goditja e pasurisë kriminale. Sfida është të sigurohet që kjo luftë të mos prodhojë pasoja të padrejta për qytetarët që nuk kanë asnjë lidhje me aktivitetin kriminal.

Për këtë arsye, mendoj se mund të parashikohen mekanizma edhe më efikasë për mbrojtjen e blerësve në mirëbesim, pa cenuar efektivitetin e hetimeve penale. Një sistem juridik është i fortë pikërisht atëherë kur arrin të mbrojë njëkohësisht interesin publik dhe të drejtat individuale.

Çfarë ndryshimesh ligjore do të sugjeronit?

Do të sugjeroja disa drejtime.

Së pari, forcimin e mbrojtjes procedurale të blerësit në mirëbesim gjatë procesit gjyqësor.

Së dyti, krijimin e mekanizmave që lejojnë identifikimin e fondeve të qytetarëve të investuara në ndërtim, në mënyrë që ato të dallohen nga pasuritë me origjinë kriminale.

Së treti, procedura më të shpejta gjyqësore për zgjidhjen e statusit juridik të këtyre pasurive, pasi pasiguria shumëvjeçare sjell pasoja të rënda sociale dhe ekonomike.

Dhe së fundi, forcimin e mëtejshëm të rolit të noterit dhe të regjistrave publikë, sepse transparenca dhe siguria juridike janë garancia më e mirë për të parandaluar konfliktet.

Cili është mesazhi juaj për qytetarët që planifikojnë të blejnë një apartament?

Mesazhi im është që çdo investim në pasuri të paluajtshme të bëhet me maturi dhe me asistencë profesionale.

Të mos mjaftohen me premtime apo reklama. Të kërkojnë gjithmonë dokumentacionin ligjor të ndërtimit. Të formalizojnë marrëveshjet me akt noterial. Të kryejnë pagesat në mënyrë të dokumentuar.

Dhe mbi të gjitha, të kërkojnë këshillimin e noterit përpara nënshkrimit të çdo kontrate.

Noteri nuk është thjesht hartues i një akti. Ai është garant i ligjshmërisë së marrëveshjes dhe mbrojtës i sigurisë juridike parandaluese.

Besimi te kontrata, te noteri dhe te regjistrat publikë është një nga themelet e ekonomisë moderne. Kur qytetari ndjen se ligji e mbron atë që ka vepruar me ndershmëri dhe në mirëbesim, forcohet jo vetëm siguria juridike, por edhe besimi te shteti i së drejtës.

Noteri nuk garanton suksesin ekonomik të një investimi, por garanton që vullneti i ligjshëm i palëve të shprehet në një akt juridik të vlefshëm. Siguria juridike parandaluese është mbrojtja më e mirë që një shoqëri mund t’u ofrojë qytetarëve të saj.

Lufta kundër krimit është detyrim i shtetit, por mbrojtja e qytetarit në mirëbesim është po aq detyrim i shtetit.

Siguria juridike parandaluese kushton shumë më pak se pasiguria juridike korrigjuese. Është shumë më e lehtë të parandalosh një konflikt sesa ta zgjidhësh atë pas shumë vitesh në gjykatë.

Noteri nuk është avokat i njërës palë. Ai është juristi i kontratës. Detyra e tij nuk është të mbrojë interesin e njërit kundër tjetrit, por të ndërtojë një marrëdhënie juridike të ligjshme, të ekuilibruar dhe sa më të sigurt për të dyja palët.

Ky është një koncept që pasqyron misionin e noterit në sistemin e së drejtës civile.

LEXONI EDHE:

50 milionë euro apartamente të sekuestruara, çfarë ndodh me blerësit, a e humbasin banesën, kush i mbron