Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme, a rrezikon një flluskë

A është tregu imobiliar shqiptar në një flluskë, apo rritja e çmimeve mbështetet ende nga faktorë ekonomikë? Një perspektivë investimi e bazuar në të dhëna nga Banka e Shqipërisë, INSTAT, Fondi Monetar Kombëtar dhe Banka Botërore

 

Nga Kevin Kamberi*

Tregu i pasurive të paluajtshme është mesatarisht i mbivlerësuar, por nuk paraqet karakteristikat e një flluske klasike të financuar nga kreditimi. Ky konkluzion arrihet nga analiza, e bazuar në të dhënat e Bankës së Shqipërisë, INSTAT, Fondit Kombëtar Monetar dhe Bankës Botërore.

Ndryshe nga tregjet që u përmbysën pas vitit 2008, rritja e çmimeve në Shqipëri nuk është mbështetur kryesisht mbi borxh të tepruar familjar apo një ekspozim të pakontrolluar të sektorit bankar.

Përkundrazi, kërkesa është ushqyer nga faktorë strukturorë si urbanizimi i Tiranës, zgjerimi i turizmit, investimet e diasporës, remitancat, Investimet e Huaja Direkte dhe përdorimi i pronës si ruajtëse vlere.

Ky kombinim ka krijuar një treg ku çmimet nuk shpjegohen as nga të ardhurat e familjeve vendase dhe as nga kreditimi hipotekor, duke e bërë këtë shkëputje midis fuqisë blerëse lokale dhe burimeve të jashtme karakteristikën më unike të tregut shqiptar.

Në të njëjtën kohë, analiza evidenton rreziqe të rëndësishme: çmimet e banesave kanë ecur dukshëm më shpejt se pagat, përballueshmëria është përkeqësuar, normat e banesave të pabanuara janë të larta dhe popullsia rezidente vazhdon të bjerë. Rënia e popullsisë dhe niveli i lartë i aktivitetit ndërtimor rrisin rrezikun që oferta të tejkalojë kërkesën reale në zona të caktuara.

Këto zhvillime sugjerojnë se tregu nuk është domosdoshmërisht pranë një kolapsi të menjëhershëm, por se normat e kthimit në të ardhmen do të varen gjithnjë e më shumë nga cilësia e lokacionit, kërkesa turistike dhe qëndrueshmëria e flukseve të kapitalit të jashtëm.

Vlerësimi i përgjithshëm: Treg mesatarisht i mbivlerësuar me perspektivë pozitive afatgjatë, por me rrezik të moderuar për rënie. Ky është vlerësim i autorit, i mbështetur në analizën e të dhënave publike të institucioneve të përmendura më sipër.

Ndërtimi dhe ekonomia (PBB)

Ndërtimi përfaqëson drejtpërdrejt rreth 12% të PBB-së së Shqipërisë, një nga peshat më të larta në Europë sipas të dhënave të INSTAT-it.

Në qoftë se përfshihen aktivitetet e pasurive të paluajtshme, financimi bankar, materialet e ndërtimit, inxhinieria, mobilimi dhe shërbimet e lidhura, ndikimi ekonomik i ekosistemit është më i gjerë se kontributi i drejtpërdrejtë i sektorit.

Në terma nominalë, PBB-ja ka regjistruar një normë mesatare vjetore rritjeje prej rreth 10.1% gjatë periudhës 2015–2024, ndërsa vlerësimet deri në vitin 2026 e çojnë këtë normë në rreth 10.25%.

Çmimet e banesave

Pas një periudhe të zgjatur stagnimi pas krizës financiare globale, tregu shqiptar i banesave nisi të rimëkëmbej pas vitit 2015 dhe u përshpejtua ndjeshëm pas vitit 2021. Indeksi Fisher i Bankës së Shqipërisë tregon se indeksi kombëtar i çmimeve u rrit nga rreth 1.0 në vitin 2015 në 3.6 në vitin 2025, ndërsa indeksi për Tiranën arriti rreth 3.1.

Në vitin 2025, rritja kombëtare tejkaloi Tiranën, duke treguar se zonat bregdetare dhe tregjet e tjera rajonale janë bërë gjithnjë e më të rëndësishme në ciklin e rritjes.

Remitancat

Remitancat janë një burim i rëndësishëm strukturor i kërkesës për banesa, pasi u japin familjeve fuqi blerëse përtej të ardhurave të raportuara zyrtarisht. Sipas Bankës Botërore, ato u rritën nga rreth 1.29 miliardë euro në vitin 2015 në rreth 2.27 miliardë euro në vitin 2024, ndërsa pesha e tyre ndaj PBB-së ra nga 11.3% në 8.4%.

Kjo rënie relative nuk tregon dobësim të remitancave, por rritje më të shpejtë të ekonomisë, ndërkohë që flukset vazhdojnë të mbështesin kursimet, konsumin dhe blerjet e pronave, veçanërisht ato me para në dorë.

Përballueshmëria

Përballueshmëria e banesave është përkeqësuar ndjeshëm. Ndërmjet viteve 2015 dhe 2025, indeksi kombëtar i çmimeve u rrit nga 1.0 në 3.6, ndërsa indeksi i pagave arriti vetëm rreth 1.6, duke treguar se çmimet u rritën më shumë se dy herë më shpejt se pagat.

Sipas të dhënave të Numbeo-s të publikuara nga Revista Monitor, për gjashtëmujorin e parë të vitit 2025, në Tiranë nevojiten rreth 18 vite të ardhura për të blerë një apartament, duke e renditur qytetin ndër tregjet më pak të përballueshme në Europë. Në rang botëror, Tirana renditet në vendin e 37-të.

Inflacioni dhe kostot e ndërtimit

Inflacioni u rrit ndjeshëm pas pandemisë dhe goditjes globale të energjisë, duke kulmuar në vitin 2022 përpara se të ngadalësohej gradualisht drejt objektivit 3% të Bankës së Shqipërisë.

Forcimi i Lekut kundrejt Euros ka ndihmuar në uljen e inflacionit të importuar duke reduktuar koston në Lek të karburanteve, ushqimeve, makinerive dhe lëndëve të para.

Sipas INSTAT, Indeksi i kostos së ndërtimit u rrit me një normë vjetore rritje e përbërë prej rreth 2.17% gjatë periudhës 2018–2026, shumë më ngadalë se çmimet e banesave, duke sugjeruar se kërkesa ka qenë faktori dominues i rritjes së çmimeve.

 

Kursi i këmbimit (Forcimi i Lekut)

Leku është forcuar ndjeshëm kundrejt Euros, i mbështetur nga të ardhurat e turizmit, remitancat, Investimet e Huaja Direkte dhe flukset e qëndrueshme valutore.

Një Lek më i fortë ka ulur inflacionin e importuar dhe koston e materialeve të ndërtimit të blera jashtë vendit, duke zbutur pjesërisht presionet mbi koston e zhvilluesve.

Megjithatë, forcimi i monedhës nuk e ka ndalur rritjen e çmimeve të pronave, çka përforcon përfundimin se kërkesa strukturore dhe kapitali i jashtëm kanë qenë më të rëndësishëm se kostot e ndërtimit.

 

 

Tregu hipotekor

Kreditimi hipotekor po zgjerohet dhe po mbështet kërkesën, por nuk mjafton për të shpjeguar rritjen e fortë të çmimeve. Banka e Shqipërisë raporton se në vitin 2021, rreth 33% e blerjeve të pronave financoheshin me kredi bankare, duke reflektuar një treg kryesisht të bazuar në para në dorë.

Në vitin 2025, kjo pjesë u rrit në 61%. Ky zhvillim tregon maturim dhe formalizim gradual të ekonomisë, si edhe ndërmjetësim financiar më të thellë, ndërsa fakti që 38% e kredive mbulonin 60% ose më pak të vlerës së pronës tregon se një pjesë e konsiderueshme e blerësve kontribuojnë me kapital të lartë vetjak.

 

Demografia

Popullsia rezidente e Shqipërisë ka rënë nga pothuajse 2.9 milionë banorë në vitin 2015 në rreth 2.33 milionë në vitin 2026, megjithëse ndryshimi metodologjik pas Censit të INSTAT 2023 kufizon krahasueshmërinë e plotë të serisë.

Në të njëjtën kohë, diaspora shqiptare vlerësohet në rreth 2.26 milionë persona, pothuajse sa popullsia rezidente, dhe 77% e saj është në moshë pune.

Përmes remitancave, kursimeve dhe blerjeve të drejtpërdrejta të pronave, diaspora kompenson pjesërisht efektin negativ të rënies së popullsisë, veçanërisht në Tiranë dhe në zonat bregdetare.

Rreziku i banesave të pabanuara

Censi i vitit 2023 evidentoi 356,204 banesa të pabanuara nga gjithsej 1,082,529 banesa të zakonshme, ose 32.9% të stokut kombëtar.

Norma ishte veçanërisht e lartë në Vlorë, rreth 52%, dhe në Durrës, rreth 44%, kundrejt rreth 22% në Tiranë. Rritja nga 11.3% në vitin 2001 dhe 21.7% në vitin 2011 sugjeron se oferta është zgjeruar më shpejt se përdorimi i përhershëm rezidencial, megjithëse banesat e dyta, pronat sezonale dhe njësitë përkohësisht bosh nuk duhen interpretuar automatikisht si stok i pashitur.

Investimet e Huaja Direkte

Investimet e Huaja Direkte janë orientuar gjithnjë e më shumë drejt pasurive të paluajtshme. Që prej vitit 2022, rreth 20 – 25% e flukseve vjetore të IHD-ve janë drejtuar në këtë sektor, duke e bërë atë një nga përfituesit kryesorë të kapitalit të huaj.

FMN raportonte se ndërmjet viteve 2015 dhe 2025, IHD-të totale u rritën nga rreth 0.99 miliardë në 1.87 miliardë dollarë, me një normë rritje të përbërë prej afërsisht 6.57%, duke rritur ndikimin e kërkesës së jashtme mbi çmimet në Tiranë dhe në zonat bregdetare.

 

 

Ekonomia informale

Ekonomia informale mbetet një tipar strukturor i rëndësishëm i ekonomisë shqiptare dhe ndikon drejtpërdrejt në interpretimin e tregut të banesave. Vlerësimi i fundit sasior i FMN-së e vendos ekonominë informale në rreth 27.2% të PBB-së për vitin 2019, ndërsa Banka Botërore vijon ta përshkruajë si afërsisht një të tretën e ekonomisë.

Për pasojë, të ardhurat zyrtare mund të nënvlerësojnë fuqinë reale blerëse të një pjese të familjeve dhe ta bëjnë raportin çmim – të ardhura më pak shpjegues sesa në tregje më të formalizuara.

Ekonomia e kleringut

Kleringu ka luajtur historikisht rol në financimin e projekteve të ndërtimit, duke u mundësuar zhvilluesve të kompensojnë pronarët e tokës, kontraktorët dhe furnitorët me apartamente ose njësi tregtare në vend të pagesës në para.

Megjithëse 41% e firmave të ndërtimit kanë kredi, niveli më i lartë i pjesëmarrjes në huamarrje ndër sektorë, të dhënat e disponueshme nuk tregojnë mbingarkesë të qartë me borxh.

Kjo sugjeron se aktiviteti financohet përmes një kombinimi të kredive bankare, kapitalit të pronarëve dhe mekanizmave alternativë si kleringu.

Fondet me burim të paqartë

Një studim nga Friedrich Ebert Foundation në vitin 2025 vlerëson se lejet e ndërtimit të miratuara gjatë periudhës 2015 – 2024 përfaqësonin një vlerë të përgjithshme tregu prej rreth 16.24 miliardë eurosh, për afro 11.48 milionë metra katrorë sipërfaqe ndërtimi.

Sipas të njëjtit vlerësim, vetëm rreth 7.11 miliardë euro mund të lidheshin me financim bankar ose investime të huaja të deklaruara, duke lënë një hendek prej afro 9.13 miliardë eurosh, ose 56% të totalit, me burim financimi të paqartë.

Në të njëjtën kohë, në vitin 2021, Global Initiative Against Transnational Organized Crime vlerëson se në Shqipëri qarkullojnë çdo vit rreth 280 – 700 milionë euro në mënyrë informale, ndërsa ndërtimi dhe pasuritë e paluajtshme konsiderohen ndër kanalet më të ekspozuara për integrimin e fondeve të paligjshme në ekonominë formale.

Raportet e organizatës përshkruajnë përdorimin e kompanive të ndërtimit, transaksioneve me para në dorë, shoqërive guaskë dhe blerjeve të pronave si mekanizma potencialë të këtij aktiviteti.

Në vitin 2024, The Times dhe Politico publikuan që rreth 1.3 miliardë euro në vit janë investuar në ndërtim dhe real estate me burim të paqartë.

Këto të dhëna nuk provojnë automatikisht qarkullim kapitali me burim të jashtëligjshëm, por ngrenë pikëpyetje mbi burimet e financimit dhe kapacitetin real operacional të një pjese të subjekteve që veprojnë në sektor.

Gjithashtu, tregojnë se transparenca financiare në Shqipëri mungon. Ky informalitet mund të rrisë kërkesën për banesa përtej nivelit që justifikohet nga pagat zyrtare, kreditimi dhe të ardhurat e deklaruara.

Fondet që hyjnë jashtë kanaleve formale financiare mund të përdoren për blerje me para në dorë, duke ushtruar presion shtesë mbi çmimet dhe duke dobësuar lidhjen tradicionale mes përballueshmërisë dhe vlerës së pronës.

Si rezultat, tregu mund të mbetet i shtrenjtë për familjet me të ardhura të deklaruara, ndërsa çmimet mbështeten pjesërisht nga kapital që është më i vështirë për t’u matur dhe për t’u kontrolluar.

 

Vlerësimi i investimit

Analiza sugjeron se Shqipëria nuk po përjeton një flluskë klasike të ushqyer nga kreditimi. Tregu është i segmentuar dhe mbështetet nga turizmi, diaspora, urbanizimi dhe kapitali i huaj, por përballet me përkeqësim të përballueshmërisë, normë të lartë banesash të pabanuara, rënie demografike dhe varësi të madhe të ekonomisë nga ndërtimi. Megjithatë, disa shenja paralajmëruese meritojnë vëmendje:

• Çmimet e banesave kanë tejkaluar ndjeshëm rritjen e të ardhurave familjare.

• Përballueshmëria vijon të përkeqësohet.
• Normat e banesave të pabanuara mbeten jashtëzakonisht të larta.
• Rënia e popullsisë krijon rrezik afatgjatë për kërkesën.
• Ndërtimi përfaqëson një pjesë jashtëzakonisht të madhe të aktivitetit ekonomik.
• Informaliteti mbetet i lartë dhe dobëson matjen e saktë të të ardhurave dhe kërkesës.

Zonat kryesore të Tiranës dhe destinacionet bregdetare me kërkesë reale turistike duken më të qëndrueshme se tregjet dytësore, ndërsa normat e ardhshme të kthimit do të varen gjithnjë e më shumë nga cilësia e lokacionit dhe përdorimi ekonomik i pronës.

Perspektiva e tregut deri në vitin 2030

Skenarët e mëposhtëm përfaqësojnë vlerësimin e autorit, të mbështetur në analizën e mësipërme dhe në të dhëna publike nga Banka e Shqipërisë, INSTAT-i, FMN-ja dhe Banka Botërore.

Skenari bazë: Rritja e PBB-së qëndron rreth 3.5–3.7%, ndërsa turizmi, ndërtimi dhe kërkesa e huaj vijojnë të mbështesin tregun, por përballueshmëria dhe normat e larta të banesave të pabanuara e ngadalësojnë rritjen e çmimeve.

Skenari optimist: Turizmi i fortë, IHD-të, përparimi drejt anëtarësimit në BE, investimet infrastrukturore, kërkesa e diasporës dhe rritja e pagave nxisin një tjetër cikël të fortë.

Skenari pesimist: Mbioferta, kërkesa e jashtme më e dobët, ngadalësimi i ndërtimit të lidhur me turizmin ose shtrëngimi i kreditimit sjellin stagnim ose rënie të çmimeve

Përfundim

Ekziston një rrezik mesatar deri në të lartë mbivlerësimi, por probabiliteti i një flluske klasike të drejtuar nga kredia mbetet relativisht i ulët, pasi niveli i huamarrjes hipotekore është ende i moderuar, bankat janë relativisht rezistente dhe turizmi e diaspora përfaqësojnë burime reale strukturore të kërkesës.

Tregu mbetet tërheqës, por po bëhet më selektiv. Në fazën e ardhshme, kthimet ka të ngjarë të përcaktohen më pak nga rritja e përgjithshme kombëtare dhe më shumë nga rezistenca demografike, turizmi, urbanizimi dhe qëndrueshmëria e kapitalit të jashtëm

*Autori ka përfunduar studimet në Inxhinieri Industriale dhe Menaxhim dhe aktualisht punon si Supply Chain Project Coordinator në ASML, në Holandë. Opinionet janë personale të autorit