Qendrat Tregtare: Gara “fatale” për 300 milionë euro

Nga Ornela Liperi

Sipërfaqja e qendrave tregtare në Tiranë i ka kaluar 200 mijë metra katrorë, duke konkurruar denjësisht me vendet e zhvilluara, por kjo nuk po e pengon planifikimin e qendrave të reja, që pritet të ndërtohen në pothuajse të gjitha kullat e reja.
Me një treg shitjesh prej vetëm 300 milionë euro, sipërmarrësit paralajmërojnë se Tirana nuk mban më dhe çdo biznes i radhës mund të jetë një gabim.

Samir Mane, CEO i grupit më të madh në vend, Balfin, njihet si pionier i qendrave tregtare në vend. Kur u hap Qendra Tregtare Univers (QTU) në vitin 2005, ky model i tregtimit me pakicë ishte i panjohur për shumëkënd, që nuk e kishte parë, sa të përhapura ishin ato në vendet e zhvilluara. 12 vjet më pas, gjithçka ka ndryshuar me ritme të shpejta.

Sipërfaqja e qendrave tregtare vetëm në zonën e Tiranës ka arritur në 203 mijë m2, sipas Colliers International, një agjenci ndërkombëtare real estate, për një popullsi prej 860 mijë banorësh. Me një mesatare prej 235 m2 për 1000 banorë, Shqipëria ia kalon edhe vendeve perëndimore, si Italia, Gjermania, Franca, Spanja.

Sot, Mane është i prerë kur thotë se nuk ka më tepër hapësirë për qendra të tjera. Totali për volumin e shitjeve për qendrat tregtare vlerësohet 300 milionë euro në vit. “Nëse hapet një tjetër, fuqia blerëse po aq është dhe rreziku qëndron që rritja e numrit të tyre të sjellë mbingarkim”. Orientimin drejt qendrave të reja, Mane e quan gabim të investitorëve “Unë po të isha nuk do të investoja, të paktën për disa vite”. Ai pohon se do të ketë nevojë, por ecuria e qendrave është paralel me informalitetin. Me uljen e informalitetit, mund të ketë rritje të qendrave.

CEO i Balfin, megjithatë, nuk është i shqetësuar për ecurinë e qendrave të tij, QTU dhe TEG. QTU e ka nxjerrë tashmë investimin dhe sipas të dhënave të bilancit është një nga subjektet më fitimprurëse në vend, me fitime 2.7 milionë euro në 2016-n, me një normë të lartë prej 70% (fitim/ardhura). Edhe TEG, në 2016-n ishte në vitin e dytë të fitimeve, me një normë që arriti në 35%. Të dy qendrat e grupit kanë shënjestruar kryesisht shtesën e ulët e të mesme.

Por, për të tjerët nuk duket të jetë aq e lehtë. City Park, i hapur në vitin 2009, me një ndërtim luksoz dhe që synonte tregun e mesëm, është tashmë në listën e kompanive të falimentuara te Tatimet. Mega Outlet, (ish-Casa Italia), e vendosur në hyrje të kryeqytetit, ka të ardhura minimale nga qiratë prej 500 mijë eurosh dhe fitime prej 42 mijë euro (normë 7.6%).
Më e mirë ka qenë ecuria e Tirana Ring Center, e pozicionuar në zonën e Zogut të Zi, që ka parë një rritje të fortë të të ardhurave në 2016-n.

Vendndodhja ka favorizuar edhe Toptani Shopping Center, më e reja në Tiranë, megjithëse do të duhet të pritet edhe pak për të parë ecurinë. E hapur vetëm pak muaj më parë në qendër të kryeqytetit, drejtuesit e saj i kanë bërë llogaritë e veta në lidhje me tregun.

“Qendra është bazuar në studimin paraprak shumë profesional të tregut, njohjen nga afër të kërkesës së këtij tregu, si dhe target-grupeve të cilave do t’iu drejtohej me një investim të këtij niveli… Aktualisht jemi pozicionuar mirë kundrejt pritshmërive dhe objektivave tona, çka na bën të mendojmë se çdo parashikim apo planifikim është bërë me baza reale të mirë analizuara”, thotë Edlira Xhemali, CEO e Toptani Shopping Center.

Vrulli i qendrave të reja nuk ka të ndalur

Qendrat tregtare pritet shumë shpejt të “konkurrojnë” edhe kioskat, teksa sipërfaqja e tyre parashikohet të rritet me shpejtësi.

Nga një informacion i përgjithshëm i dhënë për projektet që do t’i shtohen Tiranës, Colliers International pohon se shumë prej tyre (Downtown Tirana, zgjerimi i hotel Tirana International, Eyes of Tirana, stadiumi i ri Qemal Stafa – Arena Kombëtare, etj.) kanë komponentë tregtarë, për të cilat nuk ka ende informacion për sipërfaqen dhe kohën e përfundimit të tyre. “Magnituda e projekteve vështirëson edhe financimin e këtyre projekteve, duke dhënë ndikim edhe në kohën kur këto projekte do të përfundojnë dhe futen në treg”, thotë Colliers.

Një tjetër projekt është ai i njoftuar nga Kompania Edil- Al, e cila planifikon të nisë vitin tjetër ndërtimin e një qendre të re tregtare, të emërtuar “Mall of Albania”. Sipas të dhënave që kompania ka publikuar, sipërfaqja e qendrës do të jetë 69.200 metër katrorë dhe faza e parë pritet të nisë në shtator 2018.

Të gjithë janë të mendimit se me sipërfaqen aktuale prej rreth 200 mijë metrash katrorë, tregu ka arritur maturimin. “Oferta plotëson tërësisht kërkesat, pavarësisht se për tregtarë me pakicë, të cilët kërkojnë hapësira të mëdha, është shumë e vështirë për t’i gjetur në brendësi të qytetit, orientimi mbetet në drejtim të qendrave tregtare”, thotë Stela Dhami, menaxhere e kompanisë së pasurive të paluajtshme, Colliers International. “Ashtu sikurse jemi shprehur dhe më parë, mendojmë që me futjen në treg të Toptani Shopping Center në mars 2017, tregu i qendrave tregtare ka arritur maturitetin e tij, nisur nga sipërfaqja, popullsia dhe fuqia blerëse e konsumatorëve shqiptarë”.

Arben Dervishi, sekretar i Shoqatës së Ndërtuesve dhe Hajredin Fratari, ndërtues, janë gjithashtu dakord se nuk ka më treg për qendra. Fratari paralajmëron se ky segment është tërësisht i ezauruar dhe rrezikon të pësojë goditje.

Konsumi në ngadalësim

Konsumi vijon të jetë i ngadalësuar, teksa përshpejtimi i rritjes ekonomike nuk po arrin të gjallërojë blerjet. Sipas të dhënave të INSTAT, në tremujorin e parë të vitit 2017, konsumi final i popullatës shënoi një rritje vjetore prej 1.94%, më i ulëti që prej fillimit të vitit 2016.

Pavarësisht gjallërimit të ekonomisë në fund të vitit 2016, dhe tremujorit të parë të vitit 2017, kur rritja ekonomike ishte përkatësisht 4.13% dhe 3.94%, më të lartat e 7 viteve të fundit, konsumi i popullatës nuk ka ecur me të njëjtat ritme, duke reflektuar zgjerimin e ekonomisë nga projektet e mëdha, pa ndikim të drejtpërdrejtë në mirëqenien e shumëkujt.

Edhe tregtia me pakicë është ngadalësuar. Sipas INSTAT, në tremujorin e dytë 2017, indeksi i volumit të shitjeve në tregtinë me pakicë është rritur 1,6%, krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2016, nga 2.5% në tremujorin e parë dhe 6.8% që ishte mesatarisht zgjerimi në tremujorët e 2016-s.

Sipërfaqja, Shqipëria “konkurron” me vendet e zhvilluara

Sipas të dhënave nga Colliers International, sipërfaqja totale e hapësirave tregtare të qendrave tregtare në Tiranë ka arritur 202,800 m2.

Qendra më e madhe është TEG, me 42 mijë metra katrorë, e ndjekur nga City Park me 40 mijë metra katrorë. Qendrat e tjera janë më pak se 24 mijë metra katrorë.
Me 235 m2 për 1000 banorë, Shqipëria kryeson në rajon, së bashku me Malin e Zi.

Në Shkup, në fund të vitit 2016, totali i stokut të qendrave tregtare ishte 90 mijë metra katrorë, ose 178 metra katrorë për 1000 banorë, sipas të dhënave nga CBRE.

Në proces është dhe ndërtimi i dy qendrave të reja, Emporio Mall dhe Cevahir Sky City Mall, ndërsa ka një projekt nga kompania turke Limak Holding për një njësi shumëfunksionale prej 300 mijë metra katrorë në total.

Në Beograd, po sipas CBRE, në fund të tremujorit të parë 2017 sipërfaqja e qendrave tregtare ishte rreth 300 mijë m2, me 180 m2 për 1000 banorë.

Podgorica, me qendrat kryesore tregtare Delta City, Bazar dhe Mall of Montenegro, ka një stok prej 59,000 m2, ose 320 m2 për 1,000 banorë, sipas CBRE.

Në 28 vendet e Bashkimit Europian, sipas të dhënave nga Research Gate, 19 shtete kanë sipërfaqe të qendrave tregtare për 1000 banorë më të vogël sesa 200 m2, ku më të ulëtin e kanë Rumania, Bullgaria, Greqia dhe në kahun tjetër, më të lartin e kanë Suedia, Norvegjia, Holanda, që i kalojnë 400 m2 për 1000 banorë.

GRAFIKU Sipërfaqja që mund të jepet me qira e qendrave tregtare për 1000 banorë EU-28 + Norvegji dhe Zvicër. Linja e zezë tregon mesataren

Oferta e lartë do të ndikojë te çmimet

Me projektet e reja për ndërtimin e pallateve shumëkatëshe në kryeqytet, katet e para pritet të zhvillohen si qendra tregtare. Por, si do të ndikojë kjo te çmimet e qirave?

Colliers pohon se, edhe pse nuk ka të dhëna të sakta për sipërfaqet tregtare të projektuara, pritet që stoku i gjithë sektorëve të real estate (rezidencial, tregtar, i zyrave dhe hoteleri) të rritet ndjeshëm. Kjo sigurisht pritet të ndikojë negativisht te çmimet. Ndikimet e këtyre projekteve janë të lidhura ngushtë me ecurinë e zhvillimit të tyre. Colliers mendon që ndikimin më të madh këto projekte do ta shfaqin në periudhën 5-10-vjeçare.

Colliers thekson se me uljen e kufirit të taksës së blerjeve online, volumi i këtyre të fundit është ulur dukshëm gjatë katër muajve të parë të vitit. Sipas të dhënave të INSTAT, transporti i mallrave me postë shënoi rënie vjetore me 13% në janar-prill 2017. “Edhe pse nuk kemi të dhëna konkrete, mendojmë që kjo ka ndikuar në rritjen e shitjeve të qendrave tregtare brenda Shqipërisë”.

Sipas Colliers, hapi tjetër i zhvillimit të tregut të qendrave tregtare është hapja e ambienteve tregtare të specializuara.

Qendrat më të zëna me punë

TEG është qendra më e madhe në vend nga qarkullimi vjetor. Në vitin 2016, të ardhurat e qendrës u rritën me 5.5% në 1.14 miliardë lekë, sipas deklarimeve në bilanc. Ndërsa të ardhurat u ngadalësuan, kompania, në vitin e katërt të aktivitetit, rriti ndjeshëm fitimet nga 48 milionë lekë në 405 milionë lekë. Norma e fitimit ishte 35%.

Qendra Tregtare Univers (QTU), që në fund të vitit 2014 ka dalë me NIPT më vete, ka deklaruar një qarkullim vjetor prej 551 milionë lekësh dhe një fitim para taksave prej 373 milionë lekësh, duke qenë qendra më fitimprurëse në vend, me një normë fitimi prej rreth 67%. Kompania e ka nxjerrë vlerën e investimit dhe ka filluar tashmë të shpërndajë dividend, teksa do të zgjerohet më tej, duke ngritur katin e dytë.

City Park vijon të jetë problematike, duke pasur sekuestro të shumta konservative si rrjedhojë e moskryerjes së pagesave. Prej disa vitesh, kompania nuk dorëzon bilanc në Tatime. Në gusht të këtij viti, aseteve të saj iu hoq sekuestro konservative që ishte vendosur nga Tirana Bank për mosshlyerje të kredisë.

MSA Konstruksion, që ka në pronësi Tirana Ring Center, që u hap në maj 2015, ka parë një rritje të ndjeshme të të ardhurave, me 62%, në 1 miliard lekë në vitin 2016.
Edil Al raporton në bilancin e vet të ardhura nga qiradhënia prej 241 milionë lekësh, me një rënie prej 4% me bazë vjetore.

Erjol & A sh.p.k., që në fillim të vitit 2013 bleu përmes përthithjes qendrën tregtare Casa Italia Tirana, ka raportuar në 2016-n një qarkullim vjetor prej 76 milionë lekësh, me një rritje prej 5% me bazë vjetore.

E matur sipas të ardhurave për metër katror, në vend të parë është Tirana Ring Center, me 43 mijë lekë të ardhura në vit për çdo metër katror, e ndjekur nga QTU dhe TEG, me përkatësisht 25 dhe 27 mijë lekë të ardhura për metër katror. Performancën më të ulët e ka Mega Outlet, që merr vetëm 4600 lekë për çdo metër katror.

Një tjetër qendër tregtare

Kompania Edil Al planifikon të nisë vitin tjetër ndërtimin e një qendre të re tregtare, të emërtuar “Mall of Albania”.

Sipas të dhënave që kompania ka publikuar, sipërfaqja e qendrës do të jete 69.200 metër katrorë. Nga projekti mësohet se qendra do të ofrojë hapësira zyrash bashkëkohore, një hotel, hapësira dyqanesh dhe argëtimi.

Qendra do të jetë e vendosur në zonën e Kasharit. Një nga versionet e projektit i ka objektet komerciale të fragmentuara me 76 njësi, 12 prej të cilave janë në formë cilindrike dhe zënë një sipërfaqe prej 32.000 metër katrorë në dy kate dhe deri në 48.000 metra katrorë në tre kate.
Projekti është i ndarë në dy hapësira të rëndësishme. Magazinat dhe objektet tregtare. Të tre versionet e projektit janë të vendosura në mënyrë të tillë që objektet komerciale të kenë pamje nga rruga. Magazinat dhe parkimi janë vendosur në pjesën e brendshme, duke u rrethuar me hapësira të gjelbra.

Kompania Edil Al argumenton se projekte të tilla, ku objektet tregtare shoqërohen me magazina, janë të njohura në tregun europian dhe vendi ynë është pak vonë për ndërtimin e magazinave të organizuara dhe të projektuara posaçërisht për këtë funksion.
“Një projekt i tillë mungon në biznesin shqiptar, duke filluar nga dyqanet e veshjeve në dyqane ushqimore, të cilat për ruajtje kërkojnë kushte të caktuara. Deri më tani, ndërtimi i magazinave ka qenë shumë spontan dhe ka sjellë ruajtjen jo të mirë të produkteve. Këto probleme kanë krijuar shpesh prishjen e produkteve që u ofrohen konsumatorëve si dhe humbje për bizneset”, thuhet në referimin e Edil Al për projektin.

Kompania synon realizimin e magazinave me standardin europian, duke zgjidhur problemin e shumë bizneseve dhe indirekt problemet me cilësinë e produkteve. Ky kompleks pritet të jetë për shitje dhe qira. Menaxhimi i qendrës do të bëhet nga veta kompania Edil AL.

Të dhënat e projektit

-Fillimi i fazës së parë: Shtator 2018 (Faza e parë)
-Vendndodhja: Kashar
-Sipërfaqe trualli: 13.6 ha
-Sipërfaqe Ndërtimi: 72.200 m²
-Administrim nga vetë Shoqëria