Nga tjetërsimi i tokës te fundosja e godinave, hijet mbi investimet strategjike

Portofoli i investimeve strategjike në Shqipëri është prezantuar ndër vite si një instrument për të tërhequr kapital, për të zhvilluar turizmin dhe për të krijuar vende të reja pune.

Por, krahas projekteve që kanë mbetur në letër dhe premtimeve për investime miliardëshe, disa prej tyre janë përfshirë në hetime penale, konflikte pronësie, polemika mjedisore apo probleme serioze teknike dhe moszbatim të kontratave, për sa u përket investimit, vendeve të punës dhe afateve.

Në disa projekte ka vendime gjykate dhe konfiskim të pasurive, ndërsa në të tjera bëhet fjalë për hetime ende të papërfunduara, sekuestrime të pronave të individëve, ankesa të pronarëve apo konstatime teknike që kërkojnë ndërhyrje.

Rasti më i rëndë, ku paligjshmëria është konfirmuar nga drejtësia, lidhet me projektin turistik strategjik “Dreamades Luxury Suites” në Dhërmi. Hetimet zbuluan se një sipërfaqe toke shtetërore ishte regjistruar dhe kaluar në pronësi private përmes dokumenteve të falsifikuara, përpara se t’i shitej shoqërisë së lidhur me zhvillimin e projektit.

Çështja përfundoi me dënimin e ish-kryetarit të Bashkisë së Himarës, Jorgo Goro, dhe konfiskimin e rreth 10 mijë metrave katrorë tokë, të cilat iu kthyen shtetit. Drejtësia shpalli të paligjshme skemën e tjetërsimit të tokës, por jo të gjithë projektin turistik.

Probleme teknike janë konstatuar edhe në “Durrës Yachts & Marina”. Inspektimet shtetërore kanë konstatuar ulje të konsiderueshme të themeleve në dy prej godinave të kompleksit.

Në njërën prej tyre, ulja raportohej deri në 28 centimetra, ndërsa në tjetrën deri në 18 centimetra. Për ndërtesa shumëkatëshe që ndodheshin pranë përfundimit, përmasa e deformimit kërkoi ndërhyrje të specializuar, përforcim të themeleve dhe hartimin e një projekti teknik për stabilizimin e strukturave.

Rasti ngre pikëpyetje jo vetëm për mënyrën e zbatimit të punimeve, por edhe për cilësinë e studimeve gjeologjike, projektimit dhe mbikëqyrjes teknike në një investim me vlerë mbi 2 miliardë.

Edhe projekti i resortit turistik në ishullin e Sazanit përballet me një problem të veçantë teknik, sigurie dhe mjedisor. Për shkak të përdorimit të gjatë ushtarak të ishullit, në territor dhe në zonën detare përreth dyshohet se ka ende municione të pashpërthyera.

Pikëpyetje mjedisore dhe rregullatore janë ngritur edhe për “Manastir Resort”, pranë zonës së Butrintit. Një pjesë e territorit të projektit është brenda kufijve të Parkut Kombëtar të Butrintit, ku ndërtimi ishte i kufizuar nga legjislacioni për zonat e mbrojtura.

Autoritetet përgjegjëse për mbrojtjen e natyrës kishin kërkuar që në parcelat përkatëse të mos zhvilloheshin ndërtime për sa kohë ato ishin pjesë e parkut. Situata ndryshoi pas rishikimit të kufijve të zonës së mbrojtur, kur parcelat në fjalë mbetën jashtë parkut.

Ligjërisht, ndryshimi i kufijve i hapi rrugë zhvillimit të projektit. Por mënyra dhe koha e ndryshimit krijuan polemika mbi faktin nëse mbrojtja e territorit ishte dobësuar për t’i shërbyer një investimi strategjik.

Një ndërthurje edhe më e ndërlikuar e problemeve pronësore, mjedisore dhe të sigurisë është te “Pashaliman Laguna Eco Resort”.

Territori i propozuar për zhvillimin e resortit ndodhet pranë qytetit antik të Orikumit, zonës së mbrojtur të Kepit të Shëngjergjit dhe bazës ushtarake të Pashalimanit. Kjo ka ngritur shqetësime për mbivendosjen me trashëgiminë arkeologjike, kufijtë e zonave të mbrojtura dhe përdorimin e pronave me rëndësi për mbrojtjen kombëtare.

Në diskutim është përfshirë edhe heqja e disa territoreve nga plani i përhapjes së Forcave të Armatosura, si dhe dyshime publike për konflikt interesi në trajtimin administrativ të projektit.

Deri tani nuk ka një vendim përfundimtar gjyqësor që e shpall të paligjshëm resortin. Por grumbullimi i çështjeve që lidhen me pronën ushtarake, trashëgiminë kulturore dhe mbrojtjen e natyrës e bën atë një nga projektet më të debatueshme të listës së investimeve strategjike.

Konfliktet pronësore kanë shoqëruar edhe projektin “Soleil & Sea”. Një pjesë e territorit mbi të cilin është zhvilluar investimi është bërë objekt i një beteje të gjatë gjyqësore mes personave që pretendojnë pronësinë.

Një nga pretenduesit ka fituar të drejtat mbi pronën në një proces civil dhe më pas ka depozituar kallëzim penal, duke ngritur pretendime për falsifikim dokumentesh dhe ndërhyrje në regjistrimin e pasurisë.

Statusi është dhënë shpesh mbi bazën e shumës së premtuar të investimit dhe numrit të deklaruar të vendeve të punës, ndërsa verifikimi i pronësisë, ndikimit mjedisor, fizibilitetit teknik dhe realizimit faktik nuk ka funksionuar.

Statusi strategjik mbeti më shumë një privilegj administrativ sesa një garanci se projekti është ligjërisht, teknikisht dhe ekonomikisht i qëndrueshëm dhe me ndikim në ekonomi.

“Durrës Yachts & Marina”, përfitimi privat në kurriz të faturës publike

Projekti “Durrës Yachts & Marina” është rasti më i veçantë i investimeve strategjike, jo vetëm për vlerën e investimit dhe emrin e investitorit, por edhe sepse po zhvillohet në territorin aktual të Portit të Durrësit, një nga asetet më strategjike të vendit, teksa qeveria ka dështuar për disa vite rresht të tenderojë një investitor për ndërtimin e Portit të Ri në Porto Romano.

Në vitin 2022, Komiteti i Investimeve Strategjike i dha statusin e investitorit strategjik projektit “Durrës Yachts & Marina”, i cili zhvillohet nga kompania “Durrës Marina” sh.a., një ndërmarrje e krijuar si Partneritet Publik-Privat, ku shteti shqiptar zotëron 33% të aksioneve. Investitori kryesor privat pas këtij projekti është Mohamed Alabbar, biznesmeni nga Emiratet e Bashkuara Arabe, i cili operon përmes kompanisë Eagle Hills Real Estate Development, në partneritet me shtetin shqiptar.

Sipas planit të biznesit, projekti “Durrës Yachts & Marina pritet të gjenerojë rreth 3.2 miliardë euro të ardhura nga shitjet dhe një fitim neto prej afro 854 milionë eurosh. Shoqëria “Durrës Marina” është krijuar si Partneritet Publik-Privat, ku investitori privat zotëron 67% të aksioneve dhe shteti shqiptar 33%.

Në këtë raport, pala shqiptare mund të përfitojë rreth 281 milionë euro, ndërsa investitorit privat i takojnë rreth 572 milionë euro.

Pjesa dërrmuese e të ardhurave pritet të vijë nga shitja e rreth 13 mijë apartamenteve. Projekti është kryesisht rezidencial. Rreth 93% e sipërfaqes së planifikuar parashikohet për banim dhe afërsisht 70% e të ardhurave nga shitja e apartamenteve. Hotelet me katër dhe pesë yje, njësitë tregtare dhe marina zënë një peshë më të vogël në modelin financiar.

Megjithëse paraqitet si një investim me vlerë mbi 2 miliardë euro, “Eagle Hills” ka marrë përsipër të investojë drejtpërdrejt nga kapitali i saj vetëm 80 milionë euro.

Një shumë e ngjashme pritet të sigurohet përmes kredive bankare, ndërsa pjesa kryesore e financimit, mbi 2 miliardë euro, do të vijë gradualisht nga parashitja e apartamenteve dhe njësive tregtare.

Bilancet e viteve 2023–2024 tregojnë se ky model ka nisur të funksionojë. Shoqëria kishte arkëtuar rreth 4.17 miliardë lekë, ose afërsisht 42 milionë euro, në formën e parapagimeve nga blerësit.

Në të njëjtën kohë, kapitali i investitorit privat ishte rreth 7 milionë euro, ndërsa kostot për tri godinat e para arritën rreth 35 milionë euro.

Vetë raportet financiare i cilësojnë parapagimet e klientëve si komponent të rëndësishëm të financimit.

Me një investim fillestar prej 80 milionë eurosh dhe një fitim të synuar prej rreth 572 milionë eurosh, norma e kthimit për investitorin privat llogaritet mbi 600%. Ky raport shpjegohet nga fakti se shteti vë në dispozicion tokën dhe lehtësitë fiskale, ndërsa një pjesë e madhe e ndërtimit financohet nga klientët përmes pagesave në avancë.

Shteti shqiptar nuk kontribuoi me para të gatshme në shoqëri, por me pronat publike në territorin e Portit të Durrësit, të drejtat mbi zonën, lehtësi administrative dhe përjashtime fiskale.

Projekti është përjashtuar nga taksa e ndikimit në infrastrukturë dhe nga kontributi për strehimin social.

Sipas relacionit për kontestimin e projektit të paraqitur në Gjykatën Kushtetuese, vlera e aseteve, lehtësive dhe kontributeve publike të lidhura me projektin arrin rreth 940.2 milionë euro.

Në këtë shumë përfshihen rreth 124 milionë euro vlerë e tokës publike, 400 milionë euro vlerë trualli, 84 milionë euro nga përjashtimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë, 25 milionë euro për pastrimin e territorit, 8.2 milionë euro kosto kredie dhe 299 milionë euro kontribut në ndërtim.

Këto nuk janë pagesa buxhetore të menjëhershme, por pasuri dhe të ardhura të munguara dhe angazhime ekonomike të shtetit.

Por kostoja më e madhe publike ndodhet jashtë bilancit të shoqërisë së marinës. Shndërrimi i portit ekzistues në kompleks rezidencial dhe turistik kërkon zhvendosjen e aktivitetit tregtar në Porto Romano.

Faza e parë është tenderuar me fond limit 39.32 miliardë lekë pa TVSH, afërsisht 400 milionë euro, ndërsa kostoja totale e portit të ri parashikohet të kalojë 1.6 miliardë euro.

Ky investim do të financohet nga buxheti i shtetit. Ndërtimi i Porto Romanos është kushti që i hap rrugën lirimit të territorit aktual të Portit të Durrësit për projektin privat. Përfitimi i investitorit lidhet me zhvillimin e një prej zonave më të vlefshme të vendit, ndërsa fatura e infrastrukturës zëvendësuese mbetet publike.

Ndërtimi dhe shitja e njësive të marinës kanë avancuar, ndërsa procedurat për Porto Romanon janë anuluar më shumë se një herë.

Gara e rishpallur me pesë ofertues u mbyll pa kontratë, pasi operatori i vetëm i mbetur në fazën përfundimtare nuk paraqiti ofertë financiare. Porti i ri nuk ka hyrë ende në ndërtim sipas kalendarit fillestar.

Nëse aktiviteti portual vazhdon në Durrës, lirimi i hapësirave për fazat e ardhshme të marinës do të shtyhet dhe mund të lindin pretendime kontraktore.

Nëse qeveria e përshpejton projektin e ri me kosto më të lartë, diferenca do të rëndojë sërish mbi financat publike.

Kuota prej 33% i jep shtetit të drejtën të marrë pjesë në fitimet e ardhshme, por ky përfitim nuk është i garantuar.

Dividendi varet nga realizimi i fitimit, ritmi i shitjeve, kostot e deklaruara nga shoqëria dhe vendimet për shpërndarjen e tij, por ndërkohë toka, lehtësitë fiskale dhe infrastruktura zëvendësuese janë kontribute të menjëhershme të shtetit në investim.

“Durrës Yachts & Marina” po merr formën e një zhvillimi kryesisht rezidencial, të financuar në pjesën më të madhe nga parashitjet.

Përballë një fitimi të supozuar prej 281 milionë eurosh për palën shqiptare, vetëm vlera e aseteve dhe lehtësive publike të identifikuara në dokumentet e projektit arrin rreth 940 milionë euro, pa përfshirë koston e plotë të Porto Romanos.

Projekti po përballet me vështirësi në zbatim. Dy ndërtesa u fundosën rreth 15 centimetra vitin e fundit duke i dhënë projektit një imazh negativ në hapat e parë të zbatimit.

LEXONI EDHE

Bilanci i hidhur i investimeve strategjike

Rasti i Vlorës, investimet strategjike përfituan më shumë sesa dhanë

Investimet strategjike, modeli ku fiton investitori, jo ekonomia

7 projektet strategjike që kanë dështuar ose janë bllokuar

Investimet strategjike, modeli ku fiton investitori, jo ekonomia